築40年が経過したいわゆる築古マンションは、売り出してもなかなか売却が難しいのではないか？と考えられている方は多いです。それもそのはず。自分が中古マンションを購入する際には「築年数」を判断材料のひとつにするためです。
そもそも、不動産関連事業に従事していない一般の方が不動産を購入したり売却したりするのは、一生に一度あるかないかです。多くの方が「できるだけ長く住みたい」「できるだけ妥協はしたくない」と思うのは当然でしょう。
つまり、築40年経過したマンションを売却するのは容易ではありません。その他が同条件のマンションなら、築浅物件や新築物件から購入されていくことは間違いないでしょう。
マンション等の購入を検討している方からすれば「できるだけ新しくて長く住める一生の住処を探している」わけですから当然です。では、築40年も経過してしまったマンションの売却は絶対にできないのか？と考える方がいるかもしれませんが、答えは「NO」です。
築40年以上経過している築古物件でも、そのマンションに需要があるなら売却は可能です。ただし、築浅物件や新築物件に比べれば売却は難しいというだけ。築古物件＝売却不能では無いのでその点だけは安心してください。
そこで今回は、築40年経過したマンションも売却できるのか？売却価格の相場は？についてお伝えします。最後には、築40年経過したマンションを売却できなかったときの出口戦略についてもお伝えしています。
築40年経過しているマンションの売却を検討されている方、処分に困っている方はぜひ本記事を参考にしてください。
目次
築年数40年でもマンションの売却は可能？
築年数が40年経過したマンションが売却できるのか否か、単に答えを出すのは難しいです。しかし、そのマンションに需要があれば売却は容易ですし、需要がなければ工夫しなければ売却は困難ということだけは確実に言えます。
築古物件は売却時に不利になると思われがちですが、決して「築古＝売却不可」ではありません。まずは、築40年経過したマンションも売却できるのか？について詳しくお伝えします。
需要があれば売却可能
築年数が経過したマンションであっても、その物件に需要があれば当然売却は可能です。一方で、需要と供給のバランスが一致しなければ、当然売却は困難になるでしょう。
「需要」はあくまでも買い手側が判断をすることであるため、自分が買い手側の気持ちになって購入したい物件か？需要があるか？を判断すれば良いでしょう。少なくとも築40年経過している物件は、新築物件や築浅中古物件と比較してかなりのハンデです。
では、どのようにして顧客の需要を満たせるのか？を考え、そのマンションに付加価値をつけてあげられる努力をした方が良いでしょう。
たとえば、買い手側の気持ちになって、築40年のマンションでも購入したいか否か？と考えたとき、ほとんどの方は「NO」と答えるでしょう。そもそも、購入対象から外す方も少なくはありません。
その理由は下記のようなことがあげられるでしょう。
- 維持管理（修繕費）に費用がかかりそう
- 長く住みたい、一生住み続けるには厳しそう
実際、マンションの構造次第では数十年程度、住み続けられる耐性はありますが、長い目で見たときに「一生の住処にしよう」と考える方は少ないです。では、どういった方をターゲットにすれば築古マンションを売却できるのか？を考えてください。
たとえば、築40年経過している物件は先が短いので、「第二の人生、最後の家」として購入を検討されている方をターゲットにすれば良いでしょう。言ってしまえば、老夫婦をターゲットにし、その方達の需要を満たせるマンションにしてしまえば良いのです。
老夫婦が築古マンションを好む可能性が高い理由は下記の通り
- 子供たちが独立して大きい戸建ては必要なくなった
- 自宅を売却して老後資金を手に入れつつ、一生の住処を確保したい
- 立地の良い場所に引っ越して余生をゆっくり過ごしたい
高齢者の中には、老後は住宅の買い替えを検討している。という方も少なくはありません。
上記画像の通り、退職やリタイアをしたタイミング、子供たちが巣独立するタイミングで住み替えを検討したり実際に住み替えたりする機会が多いです。
また、高齢者ではなくても予算的に中古物件を探しているファミリー層が多いのも事実です。築40年経過しているマンションは、とても大きなハンデを背負っているのは事実ですが、需要があれば売却はできるでしょう。需要がないなら、買い手側の立場になって需要を満たしてあげることも大切です。
築古＝売却不可ではない
築古物件であることが原因でマンションが売却できない。査定時で値段がつかない。ということは絶対にありません。「築40年」というキーワードを聞くと、避けられる可能性は高いでしょう。しかし、売り方次第では確実な売却を目指せます。
ちなみに、中古マンションを購入する際に注目すべき点のTOP3は下記の通りです。
1位：立地
2位：価格
3位：間取り
中古マンションを購入する際には、当然築年数も大切ですし、かならず確認をする部分です。しかし、立地や価格帯、間取りが自分の求めていた物件にマッチすれば、築年数は妥協できる部分である可能性は高いです。
とくに、家族が多くて〇〇くらいの間取りは確保したいし、利便性を考えると立地も大切。でもそのようなことを言っていたら予算が足りない…。と考えている方をターゲットにしてみるのも良いでしょう。
間取りと立地が良くて、価格もドンピシャ、唯一築年数が40年。ということなら、妥協をする方も少なくはないでしょう。
築古マンションであることがハンデになることは間違いありませんが、売却が不可能ではありません。他の物件との差別化やアピールを工夫すれば、人気物件になる可能性すらあるでしょう。
マンションの耐用年数・実質寿命は何年？
築40年経過したマンションを購入しても、数年後に解体せざるを得なくなってしまえば、購入した意味がありません。
そこで、マンションの耐用年数は何年なのか？についても、詳しく知っておくことで売却時の参考になるかもしれません。次に、マンションの耐用年数について詳しくお伝えします。
なお、マンションの耐用年数には、税法上の耐用年数と実際に建物として機能し得る耐用年数の2種類があります。それぞれの耐用年数についてお伝えするので、参考にしてください。
マンションの税法上耐用年数は20年〜47年
マンションの税法上の耐用年数は、構造に応じて20年〜47年です。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木骨モルタル造MS | 20年 |
| 木造・合成樹脂MS | 22年 |
| レンガ・石・ブロック造MS | 38年 |
| 鉄筋コンクリート（RC）造MS 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造MS |
47年 |
この耐用年数とは、税法上の減価償却資産として計算をする際に利用するものであるため、マンションを売却される方にはあまり関係ありません。あくまでも、税法上の耐用年数は上記の通りと思っておく程度で良いでしょう。
1981年以前のRC構造は需要が薄くなる可能性が高い
築40年経過しているマンションは、旧耐震構造である可能性が高いです。万が一、旧耐震基準構造のマンションだと、新耐震基準構造に比べると建物の耐久性が劣る恐れがあります。
そもそも日本という国は、地震大国と呼ばれるほど地震が多い国です。実際、世界中で発生している地震の約10〜15%が小さな島国である日本で発生していると言われており、マグニチュード6.0以上の大地震で言えば、20%が日本で発生しています。
このように、日本は非常に地震が多い国であり、大きい地震が発生するたびに新耐震基準が更新されていきます。とくに耐性基準が大きく変わったのが1981年（昭和56年）です。
新耐震基準に変わるきっかけになったのは、1978年（昭和53年）に宮城県沖地震が発生したことによるものです。当時は、旧耐震基準のままでしたが、あまりにも被害が甚大であったことから、耐震基準を改めることになりました。
この旧耐震基準から新耐震基準になって大きく変わった点は、耐震基準です。旧耐震基準では、「震度5強の地震でも建物が倒壊・崩壊しないこと」と定められていました。しかし、新耐震基準では「震度6強〜震度7程度でも建物が倒壊・崩壊しないこと」という基準に変わっています。
築40年経過しているマンションの場合は、旧耐震基準になっている恐れがあり、大きな地震が発生したときには耐えられない恐れがあります。このことを懸念する購入者は少なからずいるでしょう。
実際、新耐震基準に変わった1981年以降も、日本国内では震度5強以上の地震が幾度となく発生しています。記憶に新しい大震災は下記の通りではないでしょうか。
| 発生年 | 地震名 | 最大震度 |
|---|---|---|
| 1995年 | 阪神淡路大震災 | 7 |
| 2007年 | 新潟県中越沖地震 | 6強 |
| 2011年 | 東日本大震災 | 7強 |
| 2016年 | 熊本地震 | 6強 |
| 2018年 | 北海道胆振東部地震 | 7 |
上記のように、日本国内では短期間の間に大地震が何回も発生しています。築40年は耐震面でも大きなポイントになってくるでしょう。建物そのものの耐用年数はクリアできていても、自然現象である地震には耐えられない可能性があります。
必要に応じて耐震工事を検討したり行ったりしたうえで、マンションの売却を目指すことも検討してください。
構造・メンテナンス次第で60年程度は耐えられる
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造（RC・SRC造）のマンションなら、メンテナンス次第で60年程度は耐えられるでしょう。そもそも、コンクリートの寿命は65年とも100年とも言われています。
実際、神奈川県横浜市には1911年に作られた「三井物産横浜ビル（NK日本大通りビル）」が現在も存在しています。日本最古の鉄筋コンクリート造と知られ、今では観光地としても有名なスポットで広く親しまれているのです。
このように、RCやSRC造の寿命は100年を超えてもおかしくないと言われています。ただ実際に、人が住むとなれば話は別です。多くの人が築古物件を避けるように、需要がなくなればその建物もどんどん衰退してく一方です。
鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートの寿命は長い。と言いつつも、その環境や修繕状況等によっても大きく異なるとのことでした。
ただひとつ言えることは、築40年経過したマンションであるからと言って、売却を諦める必要はないということです。需要さえあれば、コンクリート自体は100年以上も耐えられます。2世代3世代に渡って住むことも夢ではないでしょう。
築40年経過したマンションの売却相場は？
築40年経過したマンションを売却するときは、築浅物件売却時よりもハンデがあります。しかし、売却すること自体は可能であるため、売却方法に着目すべきとのことでした。
では実際に、築40年経過したマンションを売却する際の、価格相場はいくらくらいなのか？についても見ていきましょう。本音は「安くても売却できれば良い」とは言いつつも、「できるだけ高値で売却したい」と考えるのは当然です。これからお伝えすることをぜひ参考にしてください。
マンションの売却相場は立地・間取り・需要等で大きく異なる
マンションを売却するときの価格相場や査定額は下記の３つで大きく異なります。
- 立地
- 間取り
- 需要
当然、駅近で利便性が高い立地なら、土地相場が高額になるためマンション価格も高額になります。また、マンション室内の広さも広ければ広いほど比例して価格は高くなる傾向です。
そのうえですべてを総合的に考え、需要と供給のバランスによって最終的な価格が決定するでしょう。たとえば、最寄り駅から徒歩3分圏内（立地）の場所にマンションがあり、間取りもファミリー層向け（その地域に合った間取り）、超人気物件だったときは周りのマンションに比べて強気な価格設定でも売却はできるでしょう。
一方で、単身世帯が多いような地域でファミリー層向けのマンションを売却しようとしたとき、需要や間取りがマッチしていないため価格は下がる傾向にあります。このように、その土地の特性に合わせたマンションなら、築古・築浅はそこまで大きなポイントにはなりません。
むしろ、予算が少ないけどできるだけ立地や間取りにこだわりたい層からすれば、築40年程度なら妥協できるポイントになる可能性が高いです。よって、マンションの価格は、上記3つの事実に基づいて大きく左右されると思っておけば良いでしょう。
マンションの売却相場を調べる方法は2つ
自分が住んでいる築40年のマンションを売却しようとしたとき、実際いくらくらいの価格で売却できるのか知りたいときは下記の方法で知ることができます。
- 実際の取引価格を確認する
- 公的機関が調査した価格を確認する
どの調査も確実な売却価格を算出するものではありませんが、おおよその売却価格を把握できるようになっています。それぞれの売却価格調査方法についても、詳しくお伝えします。
①：実際の取引価格
自分が売却を目指すマンションと似た物件の売却価格から算出する方法です。主に下記のことに着目しながら、もっとも近しい価格を調査すると良いでしょう。
- 実際の取引価格を調べるときのチェックポイント
-
- 立地（最寄り駅や最寄駅からの距離）
- 間取り
- 室内の広さ
- 築年数
とくに、自分が売却を目指すマンションと同じ部屋が売却されていれば、それがもっとも近い取引価格になり得るでしょう。同じマンションが売却されていなくても、上記4つのポイントをチェックしながら、おおよその取引価格を把握することもできます。
また、周辺マンションの取引価格を参考にしながら実際の売却価格を決定しても良いでしょう。マンションは、周辺価格より高すぎても極端に安すぎてもなかなか売却できません。程良い価格設定を目指し、徹底した調査を行うと良いです。
なお、周辺のマンション価格を調査するためには、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」がおすすめです。
②：公的機関が調査した価格
マンション売却価格相場を調査するためには、公的機関（国交省等）が発表する一物五価を基準に算定する必要があります。
一物五価とは下記5つのことを指します。
- 実勢価格
- 実勢価格とは「時価」とも呼ばれる、実際に売買される取引価格です。実際に取引実績のない土地は、周辺の売買事例を参考に実勢価格を算出します。
- 公示価格（所轄官庁：国土交通省／基準日：毎年1月1日）
- 公示価格とは、公示価格方という法律に基づいて毎年1回公示する標準値の価格です。一般の土地取引価格の指標となる価格であるため、マンション売却時にもチェックしておきましょう。
- 路線価（所轄官庁：国税庁／基準日：毎年1月1日）
- 路線価とは、主要道路に面した１㎡あたりの評価額です。相続税や贈与税の算出をする際の評価額指標として広く利用されています。概ね、公示価格の80%程度が相場です。
- 固定資産税評価額（所轄官庁：市町村／基準日：1月1日3年おきに見直し）
- 固定資産税や不動産取得税の計算をする際に必要となる価格です。概ね、公示価格の70%程度が目安です。
- 基準値標準価格（所轄官庁：都道府県／基準日： 毎年7月1日）
- 都道府県知事が指定した基準値の標準価格です。公示価格を補完するための役割を担っています。
ただ、前提として一物五価は土地価格を調査するために用いられるのが一般的です。マンションそのものの価格相場を知るためには、マンション本体と土地を分離して計算しなければいけません。
建物部分の価格を知るためには、マンションの建物部相続税評価額を知る必要があります。これを知るためには、下記2つの方法があります。
- 固定資産税評価証明書
- 課税証明書
これらは市区町村役場等で取得できるので、取得したうえで確認し、不動産評価額を算出すると良いでしょう。なお、土地部分の評価額については、一物五価で調査できるので、「土地の価格＋マンションの価格＝公的機関が示す売却価格の相場」になります。
マンション価格は築5年・20年で大幅に下落
一般的に、マンションの価格は築5年経過時から20年経過時にかけて大幅な下落をします。つまり、築40年経過しているマンションを売却するときは、大幅下落を経験していることを念頭に置いておかなければいけません。
そもそもマンションは新築状態で購入したあと、鍵を開けた時点で価格が20%下落すると言われています。その理由は、利益相当分を考えれば当然のことです。よって、新築購入時から5年程度は緩やかな曲線を描いて価格が下落していくのが一般的と言えるでしょう。
もちろん、人気物件等なら購入したあとも価格が上昇する可能性もあります。しかし、一般的には鍵を開けた瞬間に20%、その後、築5年までは緩やかに下落すると思っておきましょう。では、5年を境になぜ下落が加速するのか？その理由は下記の通りです。
- 物理的な経年劣化が出始める
- 修繕費等の費用値上がりのタイミング
- 同じマンションで売りに出す人が出始める時期
上記のことからも、築5年を境にマンションの価格が下がり続け、築20年経過するまでの間に約1/2〜1/3程度まで減少します。20年経過後はほぼ横ばいと言って良いほど、大きな価格変動はありません。
ただ、築年数が40年を経過しているマンションだと、耐震性の問題や経年劣化や修繕費を懸念し、価格が下落する可能性が高いです。築20年以降はほぼ横ばいとは言いつつも、過度な期待はせず不動産屋と話し合ったうえで売出し価格を決定してください。
参考：東日本不動産流通機構｜築年数から見た 首都圏の不動産流通市場
築古物件は住宅ローン審査に通りにくいため高額設定では売れない
築年数が経過している物件は、住宅ローン審査に通りにくいため、あまり高額な価格設定にしていると売買契約が締結できない恐れがあります。
住宅ローンの貸付を行う銀行は、購入を検討している建物に対して担保価値を見出して融資をします。仮に、実勢価格が1,000万円だったとしても、融資を行う銀行側がそのマンションに1,000万円の価値を見出せなければ、融資はお断りされてしまいます。
通常、マンション等の大きな買い物はローンを組んで購入される方が大半です。融資を断られると購入できないケースも出てくるため、銀行の融資に通りやすいように売り手側の努力も必要です。
たとえば、担保価格にできるだけ近づいた価格設定でマンションを売り出すことで、購入希望者が増えるかもしれません。単に、実勢価格や築40年マンションの売却価格を参考に売出し価格を設定していては、購入希望者が現れても購入してもらえない可能性があることも覚えておいてください。
ただ、セカンドライフを希望する方をターゲットにするなら、一括で購入できる価格設定で売り出すのもチャンスでしょう。中には「退職金の一部でマンションを購入したい」と考えている方がいるかもしれません。
誰をターゲットにするのか？によって、マンションの売却価格を自ら設定することも大切です。かならずしも「相場」だけに踊らされないように注意してください。
築40年のマンションを売却できないときはどうすれば良い？
築40年経過しているマンションは、売却したくてもできないことがあるかもしれません。そのマンションを処分すること前提で売却を目指していたなら、売却以外の方法によって処分方法を検討しなければいけません。
とくに、マンションに限らず不動産にはさまざまな税金が課税されています。住んでいるか否かに関係なく、実際に所有しているだけでも多額の税金を請求されてしまうため、損をしている方も少なくはありません。
最後に、築40年経過したマンションを売却できないときに検討すべき方法をお伝えします。マンションの処分を検討されている方は、参考にしてください。
不動産会社の「買取」を検討
一般の売り出しでマンションを売却できなかったときは、不動産会社で行っている買取制度の利用を検討してください。不動産会社の買取とは、売却を検討しているマンションを不動産会社に買い取ってもらう制度です。
通常は、売却を検討しているマンションを不動産会社に相談し、売却活動を行って買い手を探し、売却を目指します。一方で、買取は不動産会社に買い取ってもらうため、すぐ現金に変えられる特徴があります。
言ってしまえば、不用品をリサイクルショップに売却するようなイメージが買取で、通常の不動産売却はフリマアプリです。買取は自分で買い手を探す必要もなく、すぐに現金に変えられるメリットがありますが、通常の売却よりも20〜30%程度価格が下がってしまう点がデメリットです。
一方で、フリマアプリは買い手が見つかるまでは売却することができず、すぐの現金化は難しいですが、売却価格はリサイクルショップへ買取依頼するよりも高値で取引ができます。
万が一、築40年経過しているマンションが通常の方法で売却できないなら、多少の妥協は必要でしょう。相場よりも20〜30%なら良いか。と飲み込んで、手放さなければいつまでも処分できない状態に陥る恐れもあるので注意してください。
売却価格を下げてみる
築40年経過しているマンションがなかなか売れないなら、思い切って売却価格を下げてみるのも良いでしょう。大幅な値下げをするのではなく、少し値を下げ「お得感」を演出するだけでも、買い手側の興味を引けます。
少なくとも、築40年経過しているマンションに対する需要はあります。もし、他のマンションが売れていて自分のマンションだけがなかなか売却できないなら、買い手の購買意欲を掻き立てる努力をして契約締結まで結びつけるべきでしょう。
価格を少し下げてお得感を演出し、「買わなきゃ損をするかもしれない」と思わせられることができれば成功です。とは言っても、その物件自体に需要がなければ価格を下げたところで意味がありません。売却できない理由をしっかり見極めたうえでその理由に合った対策を行いましょう。
また、価格はそのままでリフォームをするのも有効な手段です。簡単なリフォームであっても買い主の印象を変えられれば、お得を感じられるでしょう。
賃貸や自分が住み続ける方向で考える
売却が難しいマンションは、賃貸として貸し出したり自分が住み続けたりする方向で考えてみてはどうでしょうか。実際、売却は難しくても賃貸で成功した例はあります。
築40年経過しているマンションを購入したい。と考える方は少ないかもしれませんが、賃貸で周辺相場よりも安い家賃設定なら住みたい。と思う方は多いです。賃貸として貸し出しに成功すれば、マンションの維持費くらいは確保できるでしょう。
また、賃貸として貸し出すことが難しいなら、自分で住み続けることを検討されてみてはどうでしょうか。自分が住んでいれば家賃等の支出も抑えられます。売却が難しいときは、視点を変えて処分しない方向で考えてみるのも有効な策のひとつです。
売却が難しいときは自治体への寄付を検討
どうしても売却が難しいなら、自治体等への寄付を検討してください。寄付の方法は下記の通りです。
- マンション寄付の流れ
-
- 必要書類を準備
- 各自治体の窓口に相談
- 必要書類
-
- 寄付の申出書（自治体ごとに様式を用意）
- 公図
- 登記簿謄本
- 所有権移転登記の承諾書
- 不動産の現況写真
- 権利関係書類
売却が難しいマンションは寄付で処分できる可能性も残されていますが、ほとんどの場合難しいと思っておいてください。仮に、寄付を受け入れてくれるとしても「寄付をしてあげる」というつもりで動かないほうが良いです。
むしろ、「不要な不動産を引き取っていただく。非常にありがたい行為」と思って行動しなければ、円滑には進みません。寄付は所有者の一方的な行為ではなく、相手方の同意が必要であることをしっかり理解しておくと良いでしょう。
また、寄付をする際には登記簿関係費用等あらゆる費用が発生する恐れがあります。「寄付＝タダで引き取ってもらえる」と思わないほうが良いです。
寄付は、売却が難しい不動産を引き取ってもらう手続きであるため、成立しないことが前提。寄付が成立したとしても、元の所有者に不利な条件である可能性が高いと思っておくと良いでしょう。
売却・寄付が難しいなら諦めるしかない
マンションの売却や寄付が難しいなら、処分を諦めるしかありません。とは言っても、マンションを放置したり維持費を支払わなかったりするのは言語道断です。
そもそも、マンションは一棟所有ではない限り、最終的な処分が非常に難しいものです。解体、更地にして売却を目指すにしても、一室所有の方がその決定をしたり行動したりすることはできません。
マンションの出口戦略の難しさは、あらかじめわかっていたことです。最終的に売却や寄付が難しくなっても、誰を責めることもできません。マンション自体の老朽化が進んでいるなら、管理者に解体を促すのも良いですが、一個人が独断で行動をするのは難しいでしょう。
本当にどうしようもなくなったときは、あきらめて付き合っていくしかないと思っておいてください。とは言っても、築40年程度のマンションなら値が付くケースがほとんどです。どうすれば売却できるのか？に着目しながら行動すれば、確実な処分を目指せるでしょう。
まとめ
今回は、築40年経過したマンションを売却できるのか？についてお伝えしました。
マンションの構造次第では40年を超えても大きな問題はなく、売却自体にも大きな影響をあたえることはないとのことでした。しかし、日本に住むからこそ気にする耐震基準的に見れば需要が薄まるのも事実です。
築40年以上経過したマンションを確実に売却するなら、今回お伝えしたことを参考にしてください。
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