なかなか売れない土地の売却方法12選！売れない土地の特徴を理解して早期処分を実現しよう

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不動産仲介業者に依頼してもなかなか売れない土地は存在します。もちろん、不動産取引はタイミング・運の影響も大きいですが、物件自体が何かしらの「売れない土地特有の事情」を抱えている可能性も否定できません。

そこで、今回は、なかなか売れない土地の売却方法12選を解説します。あわせて、売れない土地・売れる土地の特徴や、手放したい土地が売れないときの対処法も紹介するので、さいごまでご一読ください。

なかなか売れない土地の特徴10点

「仲介業者に依頼しても購入希望者が見つからない」「仲介業者に断られてしまった」など、所有する土地・建物を手放せずに困っているという不動産オーナーは少なくありません。

ただ、仲介業者は不動産売買契約の成立によって獲得できる成功報酬型の仲介手数料で収益を目指す業態であるため、売れる見込みのない不動産の営業活動・広告活動に人材を充てる余裕がないのは仕方のないことです。

とはいえ、使い道のない土地・建物をいつまでも所有し続けるのは負担が重いので、所有者としては「なかなか売れずに困っている土地でもできるだけ早期に処分したい」と考えるのは当然でしょう。

そこで、まずは、なかなか売れない土地がどのような理由で売却できないのかを正確に理解して、物件が抱える課題を克服するための売却活動戦略を練る必要があると考えられます。

なかなか売れない土地は以下10点の特徴を有するのが一般的です。

１．不人気エリアで土地への需要が低い

不動産市場の動向は時代によって変化するため、昔はニーズの高かった地域が今では不人気エリアに変貌していることも多いです。

たとえば、周辺地域の開発に失敗した、過疎化が進んで土地が余っているなどの事情が存在すると、土地を売りたくても値段が付かないということになりかねないでしょう。

このように、所有物件自体に問題があるのではなく、所在エリアが原因でなかなか売れない場合には、所有者単独の努力で土地の資産価値を上げるのは簡単ではありません。

したがって、購入希望者が現れるラインまで売り出し価格を下げるか、売却以外の土地活用を検討するのが対処法として適切だと考えられます。また、これ以上なかなか売れない土地を所有し続ける負担に耐えられないなら、不動産買取業者に相談して即時引き渡しをするのも有効な方法でしょう。

２．土地の地形・地質に重大なトラブルを抱えている

一般的に、安全性が高くて使い勝手が良い土地が不動産市場で人気を集める傾向が強いです。つまり、地形・地質に深刻な懸念材料を抱えていると、どれだけ条件面で譲歩してもなかなか売れないでしょう。

たとえば、なかなか売れない土地が抱えている地形・地質上のトラブルとして、以下のものが挙げられます。

有害物質による土壌汚染リスクなどを抱えている土地を仲介業者経由で売却するには、売主自身で地歴調査・地質調査・土壌汚染審査を実施して安全性を証明したり、地中障害物の撤去工事を実施したりする必要があります。もちろん、調査費用や工事費用を負担するのが難しいのなら、訳あり物件買取業者に引き取りを依頼して所有負担から逃れるのも賢い選択でしょう。

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３．土地の立地条件などにネガティブ要素が含まれている

売却予定の土地自体には問題がなくても、周辺環境や立地条件に課題が残るとなかなか売れない可能性が高いです。

不動産購入者は周辺環境を含めて「住みやすさ・使いやすさ」を判断するので、以下の事情が存在すると成約は遠のくでしょう。

なお、「嫌悪施設」は法律上の定義が存在しない概念であり、もっぱら当事者の主観によって判断されます。不動産売買時に課される重要事項説明義務の範囲にどこまでの”嫌悪施設”が含まれるかも曖昧な状況です。

もちろん、振動や騒音を引き起こす施設（主要幹線道路や新幹線、物流施設など）・煤煙や臭気を出す施設（下水処理場や飲食店の排気口など）・安全性を脅かす危険性のある施設（ガソリンスタンドや反社会的勢力の事務所など）・心理的な忌避施設（墓地や刑務所、風俗店、葬儀場など）のように、「購入希望者が嫌悪するであろうことが推認される施設」については丁寧に説明義務を果たすのが契約不適合責任を回避するという意味において重要ですが、その一方で、「購入者の感じ方次第で嫌悪施設に該当するか判断が分かれる施設（小学校・ピアノ教室・公園など）」については、わざわざ売主側から積極的に情報を開示する必要性は乏しいでしょう。

したがって、立地条件などが原因でなかなか売れない土地を売却したいなら、購入希望者側の受け取り方や将来的な法的リスクの可能性などを総合的に考慮して売却戦略を練るためにノウハウ豊富な仲介業者に切り替えるのがおすすめです。また、購入希望者が現れるたびに立地条件を理由に成約に至っていないなら、仲介業者経由での売却を諦めて買取業者に引き取ってもらうのも選択肢のひとつでしょう。

参照：重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範囲 – 公益財団法人不動産流通推進センターHP

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４．土地が境界未確定で法的トラブルに巻き込まれるリスクが高い

二世代、三世代と代々土地を相続してきたような古い土地の場合、土地の境界線が曖昧だったり越境トラブルを抱えている可能性があります。

境界未確定の土地は適正な売価を算出するのが難しいですし、また、隣人との越境問題を抱えている土地をわざわざ購入したいと考える人は少ないでしょう。

したがって、境界トラブルを抱えている隣人に土地の買取交渉をもちかける、境界トラブルを解決してから土地を売却するのが適切な対処法だと考えられます。隣家との交渉を丁寧に進めてくれる仲介業者もいるので、信頼できる仲介業者に切り替えましょう。もちろん、境界確定の手間を避けたいのなら、訳あり物件買取業者に現状のまま引き渡すのも賢い方法です。

５．土地の共有問題が未解決で単独所有権を行使できない

親世代からの相続・贈与などが原因で土地の権利関係が複雑になっているとなかなか売れません。

なぜなら、複数当事者で土地を共有している状態だと、土地をめぐって以下のようなデメリットに巻き込まれるからです。

共有状態の不動産は人間関係のトラブルを引き起こす可能性が高いので、立地条件や嫌悪施設の存在以上に一般の不動産市場から敬遠されます。

したがって、共有関係が複雑でなかなか売れない土地を売却するなら、現在の共有者間で売却に向けた合意を形成するか、誰かの単独所有状態を作り出すのが先決事項です。また、共有者間での交渉が難航したり、共有名義人が所在不明だったりすると合意形成が簡単ではないので、訳あり物件買取業者に共有持分権を引き取ってもらうのも選択肢のひとつでしょう。

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2021年12月14日

６．土地の売り出し価格が高過ぎる

土地・建物がなかなか売れないときには、売り出し価格を高く設定し過ぎている可能性があります。

不動産という資産を売却する以上、できるだけ好条件での成約を期待するのは当然です。しかし、市場相場や”納得感”との乖離が大きいと、売り出し価格が”絵に描いた餅”になってしまいます。

不動産市場動向は時々刻々と変化するので、素人判断で売り出し価格を設定するのは簡単ではありません。土地所在エリアの最新動向に精通した仲介業者に再依頼をして、適正価格のもと効果的な売却戦略を展開してもらうのが適切です。もちろん、今すぐに土地を手放したいなら買取業者に依頼するのも間違いではありませんが、仲介業者の見直しによって成果を上げられる期待感があるのなら、もう少し我慢強く売却活動を継続しても良いでしょう。

７．不動産仲介業者が積極的に土地の販促活動をしてくれない

土地や建物に目立った懸念材料が存在しないのになかなか売れない場合には、不動産仲介業者との相性が悪い可能性があります。出来るだけ早いタイミングで仲介業者を切り替えるか、媒介契約の内容を見直すのがおすすめです。

そもそも、「どこの仲介業者に依頼しても土地売却の成功・失敗は同じだろう」という考えは間違いです。仲介業者によって抱えている顧客層や得意ジャンルは異なりますし、担当者によって販促活動の方法や熱意にも差があるからです。

たとえば、以下のいずれかに思い当たる節があるのなら、土地が悪いのではなく、仲介業者及び担当者に問題があると考えられます。

そもそも、不動産業界は悪質悪徳業者が多数蔓延っているので、土地がなかなか売れない場合にはこのような業者に騙されている危険性もあります。

現在契約中の仲介業者が「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（国土交通省データベース）」でヒットするかを再度ご確認のうえ、過去に行政処分等を下された悪質な経歴をもっていないかを「国土交通省ネガティブ情報検索サイト」でチェックしてください。

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８．農地・山林・市街化調整区域など法律上の制限で土地がなかなか売れない

法律上の制限が理由で土地がなかなか売れないことがあります。

まず、売却のハードルが高い不動産として農地が挙げられます。そもそも、食料自給率の維持及び農作物の保護の観点から、農地の売却先は農家・農業参入者に限られているのが原則です（農地法第3条）。したがって、購入希望者が農業従事者に限られることが原因でなかなか売れないですし、例外措置である農地転用をするにも手間がかかります。

次に、山林などの市街化調整区域内に位置する土地も売却は難しいでしょう。これは、開発許可が得られなければ自由に建物を建てられないからです。したがって、開発許可が得られる可能性を示して仲介業者経由で売却するか、売却以外の有効方法を模索するしかないと考えられます。

売主自身で数々の法律上の問題をクリアするのが面倒なら、農地や市街化調整区域内の土地を専門に取り扱っている訳あり物件買取業者に依頼するのがスムーズでしょう。

９．土地に建物を再建築できない

購入後に建物を再建築できない土地はなかなか売れない状況に追い込まれます。

たとえば、以下のような事情を抱えていると、建築基準法などの規制に抵触して土地を再建できません。

このような特殊事情を抱えた土地を売却するには、所有者の責任で建築確認を受けられる状態まで施工する必要があります。ただし、整地費用、伐採・抜根費用、地盤改良費用、土盛費、土止費などの一定の支出を避けられません（功を奏して成約が実現したとしても投下費用を回収できる保証もありません）。

費用負担などの問題をクリアできないなら、訳あり物件買取業者に相談するのがスムーズでしょう。

１０．隣人のせいで土地が売れない

非常識な隣人のせいで土地が売れないケースもあります。

たとえば、Web広告を閲覧して内見申込みがあったにもかかわらず、実際に現地に足を運んで隣家がゴミ屋敷だと判明すると、成約が遠のくでしょう。また、見学者が来訪するたびに暴言や迷惑行為の被害に遭うという事例も多いです。

直接的な危害を加えられた場合には警察への通報で対処可能ですが、隣にゴミ屋敷や奇抜な風体の家が建っている場合には我慢強く行政に相談するしかありません。ただし、ゴミ屋敷問題などを解決するには数年単位の時間を要する可能性が高いですし、時間をかけても解決しないリスクも伴います。

したがって、近隣問題が原因で土地が売れないような場合には、運が悪かったと諦めて買取業者に引き取りを依頼するのが無難な対処法と考えられます。

なかなか売れない土地を売却する方法12つ

所有不動産がなかなか売れない理由が明確になれば売却への道を模索しやすくなります。

以下の処分方法12選から、土地の状況・性質に適した方法を選択しましょう。

１．不動産仲介業者を切り替える

目立った欠点がないのに土地がなかなか売れないのなら不動産仲介業者の変更をご検討ください。なぜなら、所有物件と仲介業者の取扱いジャンルにミスマッチが生じている可能性が高いからです。たとえば、中古マンション売買を得意とする仲介業者に住宅地の処分を依頼してもなかなか売れないのは仕方ありません。

仲介業者との間で締結する媒介契約の有効期限は3カ月に設定されていることが多いので、期間満了を待って別の仲介業者に切り替えるとスムーズでしょう。

もちろん、媒介契約の終了期限が到来する前に契約解除を申し出ることも可能です。ただし、「媒介契約を途中解約するだけの正当な理由」が存在しないと仲介業者側がごねることも考えられるので、「業務の進行スピードが遅い・真摯な姿勢が見受けられない・担当者の知識不足を看過できない」などの理由を伝えて、円満に解約手続きを進めることをおすすめします。

なお、媒介契約書に違約金や契約期間の自動更新特約などの不利な条項が記載されている可能性もあるので、不安であれば弁護士・司法書士までご相談ください。

信頼に足りる仲介業者に依頼すれば、Web広告の掲載などの営業活動だけではなく、現地調査をして土地が抱える問題の洗い出しも担当してくれます。仲介業者の丁寧なサポートを受けるためにも、現地調査費等はしっかりと支払いましょう。

土地の売却依頼先は不動産一括査定サイトで見つけよう

今よりも信頼できる仲介業者を厳選したいなら、不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、売却希望物件の情報をWeb入力するだけで複数業者の机上査定を比較できるインターネットサービスです。自宅に居ながら24時間いつでも遠方の業者の情報もチェックできるので、相性の良い仲介業者と出会えます。もちろん、サイト経由で訪問査定を依頼してもかならず契約しなければいけないわけではありません。

仲介業者から提示された査定額・過去の販売実績・取扱い物件・地域密着か否かなどを総合的に考慮して、なかなか売れない所有物件の売却依頼を任せられる仲介業者を見つけましょう。

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2021年12月27日

【注意！】何度も仲介業者を変更すると「出回り物件」として敬遠される

所有物件の売却活動に尽力してくれる仲介業者と出会う目的で、契約期間を満了するたびに別業者に変更するのも間違いではありませんが、業界内で「出回り物件」として認知されると仲介業者が引き受けてくれなくなるリスクがあるので注意が必要です。

出回り物件とは、不動産市場で売りに出されてから長時間が経過して、広く出回っているにもかかわらず買主が見つからない、鮮度が落ちた不動産のことです。いわゆる「売れ残り物件・公開物件」を意味します。

優秀な仲介業者・営業マンであるほど、現在市場に流通している物件情報を隈なく確認しています。すると、何度も業者を変えて市場に出回り続けている土地は嫌でも目に付くでしょう。

そして、仲介業者はこのような出回り物件の依頼を断る可能性が高いです。なぜなら、不動産業者は成功報酬型の仲介手数料を得ることで利益を上げるものですが、出回り物件の依頼を受けたところで成約を達成しにくい以上、事務処理費用などの投下コストを回収できない公算が大きいからです。

したがって、2、3回仲介業者を変更しても土地がなかなか売れないときには、仲介業者経由での売却に見切りをつけて、不動産買取業者の助けを借りるか、寄付・有効活用などの道を模索するべきでしょう。

２．仲介契約（媒介契約）の内容を見直す

所有物件が何の瑕疵・トラブル要因も抱えていないのになかなか売れないなら、仲介契約（媒介契約）の内容を見直すのも選択肢のひとつです。

一般的に、不動産売却時に仲介業者と締結する媒介契約は、以下3種類に分類されます。どの媒介契約を選択するかによって業者のやる気や土地の売れ行きが変わってくるので、所有物件の売却に適した媒介契約を選択しなければいけません。

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2021年7月30日

売却活動に力を入れて欲しいなら「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約を締結すれば、仲介業者が販売活動に力を入れてくれやすくなります。なぜなら、土地の売却が決まれば確実に仲介手数料が入ってくるので、営業活動費・宣伝費を回収しやすいからです。

したがって、一般媒介契約を締結していることが原因で仲介業者の営業活動に不満がある場合には、契約中の複数業者から1社を厳選して専属専任媒介契約に切り替えるとなかなか売れなかった土地の買主が見つかる可能性が高まるでしょう。

売主自身で買主を見つけたいなら「専任媒介契約」

仲介業者の営業努力に期待しつつも売主自身のツテを頼って直接取引の余地を残したいなら、専任媒介契約を締結するのがおすすめです。専属専任媒介契約とは異なり自己発見取引が制限されていないので、親族や近隣住民への買取打診をすることができます。

ただし、専属専任媒介契約ではなく専任媒介契約を選択されると、仲介業者側は”面白くない”と感じる可能性があります。なぜなら、仲介手数料獲得に向けてどれだけ尽力しても、売主自身に買主を見つけられるとそれまでの努力が無駄になるからです。

特に、なかなか売れない土地の場合には、すでに売主の縁故を頼り終わっていることが多いでしょう。素人が一般の不動産市場から購入希望者を見つけるのはかなり難易度が高いので、売却話をもちかける特別な当てが存在しないなら、素直に専属専任媒介契約を締結した方が仲介業者の意欲をかきたてられるはずです。

絶対的な顧客総数を増やしたいなら「一般媒介契約」

「信頼できる仲介業者を1社に決めるのが難しい」「できるだけターゲットを増やして幅広い顧客層に働きかけたい」と希望するなら、一般媒介契約を締結して複数業者に同時依頼するのがおすすめです。これによって、各業者が囲っている顧客層全体に営業活動を波及させられるので、潜在的なターゲット層は拡大するでしょう。

ただし、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、一般媒介契約は「仲介業者が嫌がる契約類型」だということを忘れてはいけません。なぜなら、ここまで繰り返した通り、どれだけ営業活動に力を入れても、他社に問い合わせを奪われると仲介手数料が入ってこないリスクがあるからです。

したがって、積極的な販促活動がなくても問い合わせが期待できるような資産価値の高い土地を売却するなら一般媒介契約で差支えありませんが、すでに数カ月以上の売却期間を経ても買主が見つかっていないなら専属専任媒介契約を選択するべきでしょう。

３．売り出し価格を再設定する

公開物件になってから3カ月以上が経過してもなかなか売れないなら売り出し価格を見直すのがおすすめです。なぜなら、市場価格や相場観との乖離が原因で不動産市場から見向きもされていない可能性があるからです。

もちろん、「オーバーローンを避けたい」「できるだけ高額で売却したい」という希望から売り出し価格を譲歩しにくい場合もあるでしょう。しかし、売主側の個人的な事情は買主には無関係ですし、成約できない限りはお金は一切入ってきません。

そもそも、土地の売却価格は、実勢価格（時価）・公示地価・相続税路線価・固定資産税評価額・基準地価を比較しながら、近隣の類似物件とのバランスを取りながら決定するものです。これによって、不動産市場相場と近似した売り出し価格を算出できます。

したがって、マーケットにおける適正価格をはじき出すためにも、複数の仲介業者の査定額を見比べたうえで、バランスの良い売り出し価格を設定してくれる仲介業者に依頼するのが適切だと考えられるでしょう。

机上査定・訪問査定で高い金額を提示してくれる業者がかならずしも良いわけではありません。なぜなら、取扱い物件を囲い込む目的で顧客に良い条件を提示したうえで、後から査定額を下げる悪質なケースが多数存在するからです。また、土地がなかなか売れないからと言って段階的に売り出し価格を下げる手法も不適切です。市場に流通している不動産をチェックしている人には「不人気物件だ」ということがバレるので、余計に買い手が見つかりにくくなるでしょう。

４．土地家屋調査士に依頼するなどして境界トラブル解決後に売却する

境界が不明瞭で土地がなかなか売れないなら、境界トラブルを解決してから売却するのがおすすめです。境界線が明確になれば法的紛争リスクがない標準的な不動産としてマーケットに乗せられるので、数カ月以内に購入希望者が現れるでしょう。

境界問題を解決する方法として、以下5つが挙げられます。隣接地オーナーとの関係に留意しつつ、弁護士などの専門家の意見を仰ぎながら、適切な解決策をご選択ください。

１．隣人の合意が得られるなら共同して土地家屋調査士に依頼する

境界確定について隣人との合意が形成された場合は、共同して土地家屋調査士に依頼して境界確定に必要な調査から登記手続きまでを進めてもらいます。土地家屋調査士に依頼したときの流れは以下の通りです。依頼先の事務所によって費用は異なりますが、概ね30万円～60万円程度となります。
①資料調査（公図・登記簿・地積測量図旧土地台帳など）及び現地事前調査
②筆界確認のための基礎測量（基準点測量・復元測量など）
③公共用地境界確認申請及び公共用地境界立会
④民地境界立会
⑤境界標設置
⑥地積測定及び分筆測量
⑦分筆境界標の設置
⑧地積測量図・代理権限証明情報などを作成
⑨土地分筆登記申請

２．ADR境界問題相談センター（境界問題解決支援センター）に相談する

隣家との間で境界確定交渉が難航しそうなときには、日本土地家屋調査士連合会が所管する境界問題相談センターへの相談が有効です。弁護士会とも連携を取りながら当事者間の話し合いでの解決を目指せます。全国の境界問題相談センターについては「こちら」から確認してください。

３．筆界特定制度を利用する

土地の筆界について争いがある場合に、法務局の筆界特定登記官が、当事者及び筆界調査委員の意見を参考にしながら筆界の位置を特定してくれます。6カ月程度の期間で筆界を確定できますが、当事者間での和解の道が閉ざされる点に注意が必要です。

４．最終的には民事調停・民事裁判で決着をつける

所有権確認訴訟・境界確定訴訟などの裁判手続きで境界を確定します。ただし、将来的な売却を予定しているのなら、法定紛争に発展する前にADRや和解交渉で解決した方がスムーズでしょう。

５．額縁分筆で紛争を回避するのも選択肢のひとつ

額縁分筆とは、境界が不明瞭な隣地に接するごく一部の土地だけを切り離して、自分の所有地の上に新たに境界を設定する方法のことです。土地所有権の範囲を簡単に明確化できる点でメリットはありますが、僅かでも土地を放棄せざるを得ない点が難点です。

参照：土地の境界トラブル防止 – 法務省HP

５．地歴調査や地質調査で土地の安全性を証明する

土壌汚染の懸念がある土地を売却するなら、地歴調査・地質調査・土壌ガス調査などを実施して安全性を証明するのが効果的です。生活するにあたって安全面での課題がクリアになれば、標準的な不動産として売りやすくなります。

受注業者と調査範囲次第ですが、地歴調査等の費用相場は10万円～30万円程度です。コストを捻出する余裕がない場合には、不動産買取業者に相談をして現状のまま引き取ってもらいましょう。

６．土地が抱える法律上の問題を解決してから売却する

法律上の制限が原因で土地がなかなか売れないときには、合法的なプロセスに沿って処分する道を模索しましょう。

スムーズな土地売却を実現するなら共有関係は解消した方が良い

売却予定の土地が共有関係にあると、契約書の内容を確定させるために共有者全員の合意が必要になるため、スムーズな売買手続きの妨げになります（合意形成だけではなく、契約書への署名・押印、必要書類などが全員分必要です）。

したがって、共有状態の土地全体を売却するつもりなら、誰かひとりに土地売買の代理権を授与して一任するか、共有者間で話し合いをして誰かの単独所有にしてしまうのがスムーズだと考えられます。

ただし、相続などが繰り返されて登記簿上の共有名義人が所在不明になっている場合には、不在者財産管理人制度・失踪宣告制度などを活用して、権利関係を清算してから売却活動に進むことになります。

なお、土地のような資産を売却するときには、共有名義人間での話し合いがまとまらないことも少なくありません。また、共有名義人の所在を調査したり不在者財産管理人制度を利用したりする場合でも、かなりの時間とコストを要するでしょう。

このように、土地の共有関係をスムーズに解決できず、結果として、土地全体の売却処分が難しい場合には、あなた自身の共有持分権だけを訳あり物件買取業者に売却するのが賢い方法です。他の共有者の同意なしで今すぐ権利だけを引き渡せるので、共有関係をめぐるトラブル全般から逃れられます。

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2021年11月8日

市街化調整区域内の土地は開発許可次第

農地・緑地保全が優先される市街化調整区域内の土地でも、都道府県知事の「開発許可」が下りる可能性があるなら居住用土地として売却できます。

たとえば、市街化調整区域内であったとしても、「市街化区域に隣接・近接しており、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められるもののうち、約50の建築物が連たんしている地域」であれば、開発許可が下りてマイホームなどを新築できる可能性が高いです（都市計画法第34条11号）。また、農業・林業・漁業従事者の居住用建物であれば、開発許可なしでも居住用建物を建築できます。

したがって、市街化調整区域内の土地を一般向けに売却するときには、仲介業者に開発許可の得られる可能性を判断してもらったうえで、ターゲット層に対して効果的に働きかけましょう。

なお、開発許可が得られる見込みがない場合には、隣接地のオーナーに買取を依頼するか、コインパーキングなどの有効活用をご検討ください。もちろん、訳あり物件買取業者への依頼も適切な解決法です。

農地の売却は転用の可否次第

原則として農業従事者にしか売却できない農地・採草放牧地を一般向け不動産として流通させるには、「転用許可」というハードルをクリアしなければいけません（農地法第5条）。

転用許可の基準は「立地基準」「一般基準」の観点から複雑に設定されており、また、土地ごとの特性に鑑みて、都道府県知事が事例ごとに判断されます。

一般的には、「第2種農地（鉄道が500m以内に所在するなど市街地化が見込まれるエリア）」「第3種農地（鉄道が300m以内に所在するなど市街地化の傾向が強いエリア）」に所在する場合には、転用許可は下りやすいと判断できます。

したがって、転用許可の可能性が高いなら農地の扱いに慣れた不動産仲介業者に一任し、転用許可の可能性が低いなら農業従事者への売却や不動産買取業者に相談するのが適切でしょう。

再建築不可物件は更地にする前に選択肢を吟味しよう

再建築不可物件が残っている状態なら、現状のままでも売りに出すことは可能です。

なぜなら、現存建築物を取り壊して建物を新築することは許されませんが、リノベーションやリフォーム工事を実施することは可能なので、「建物を改修して住み続けたい」という購買層に働きかけられるからです。ただし、再建築不可物件である以上、平均的な相場観からはかなりティスカウントされた成約価格になってしまうでしょう。

その一方で、再建築不可物件解体後に更地状態で売りたい場合には、以下3種類の方法から処分方法を決める必要があります。

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2021年7月30日

７．売主が登録免許税などを負担する条件で売却する

不動産売買では、登記関係の費用が発生します。

登記関係費用は売主・買主が折半するのが通例であるところ、全額売主負担の条件を設定すれば購買層からの注目を集めやすいでしょう。

参照：No.7191 登録免許税の税額表 – 国税庁HP

８．隣地所有者との間で売却交渉を実施する

なかなか売れない土地の取扱いで困っているなら、隣地所有者に買い取ってもらうのも有効な手段でしょう。

というのも、隣り合った土地を購入することは隣接地オーナーにとってメリットが大きいので、売主側にとっても好条件での取引が成立する可能性が高いからです。

「隣の土地は借金してでも買え」と諺で言われる理由は以下の通りです。

したがって、不動産仲介業者経由ではなかなか買い手が見つからないときには、買取業者に相談する前に隣地オーナーに話をもちかけるのがおすすめです。

９．空き家バンクに登録する

なかなか売れない土地の売却時期にこだわらないなら、空き家バンクに登録して時間をかけて購入希望者が現れるのを待つのも良いでしょう。

空き家バンクとは、自治体や大手不動産業者が運営する不動産のマッチングサービスのことです。売買や賃貸を希望する当事者同士がインターネットで繋がれるので、業者を介さずに柔軟に売却手続きを進められます。

ただし、仲介業者による精力的な営業活動などは一切期待できないので、買い手が現れるかは運に左右されるでしょう。また、実際に購入希望者が現れた場合には、素人同士で交渉・手続きを進める必要があるため、司法書士などへの依頼料が別途発生します。

いずれにしても、ひとまず土地を売りに出して直接取引の余地を残しておきたいなら、空き家バンクへの登録は賢い方法です。「全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集」から利用可能な空き家バンクを検索して、登録手続きを済ませましょう。

１０．土地を第三者に寄付する

なかなか売れない土地は「第三者への寄付・無償譲渡」で所有権を手放せます。無償譲渡先としては、自治体・個人・法人が挙げられます。

ただし、自治体が寄付を受け付けてくれるかは土地の活用可能性次第で、使用目的のない土地を何でも引き取ってくれるわけではありません。また、個人に寄付をした場合には贈与税が、法人への寄付では”みなし譲渡所得課税”が課される点に注意が必要です（公益法人への寄付ならば非課税制度の適用を受けられます）。

そもそも、なかなか売れない土地でも、不動産買取業者に相談すればある程度の現金化が可能です。寄付先に余程の思い入れがあるならまだしも、ただ単に土地を手放したいだけならば、買取業者に相談をして引き取ってもらった方がメリットは大きいでしょう。

なかなか売れない土地の取得原因が「相続・遺贈」である場合に限って、令和5年4月27日からスタートする「相続土地国庫帰属制度」を活用して所有権を手放すことができます。法務大臣による要件審査（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第2条3項・第5条1項）及び「10年分の土地管理費用相当額」の納付が必要ですが、円滑に土地を放棄できる点でメリットを見出せます。

１１．なかなか売れないなら収益化を目指す

「仲介業者経由では買主が見つからない」「買取業者に廉価で引き渡すのは気がひける」という状況なら、所有者自身で土地の有効活用方法を検討しましょう。

不動産の収益化方法の代表例は以下の通りです。

土地という有力な資産が余っている状態なら、これをチャンスにセカンドキャリアを目指すのも間違いではありません。経営が軌道に乗れば不労所得で生計を維持できます。また、不動産を自己活用することによって、売却時に発生する各種税金の負担（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税・印紙税・登録免許税など）も回避可能です。

収益物件化の相談に応じてくれる大手仲介業者も多いので、仲介業者経由での売却と並行しながらさまざまな選択肢を視野に入れましょう。

１２．どうしてもすぐに手放したいなら不動産買取業者に依頼する

「仲介業者に依頼してもなかなか土地が売れずに疲れてしまった」「土地手放せないストレスからできるだけ早く解放されたい」などとお困りなら、不動産買取業者・訳あり物件買取業者に相談するのがおすすめです。

仲介業者は一般不動産市場から購入希望者を見つける”パイプ役”でしかありませんが、買取業者は自身が売買契約の当事者になってくれるので、最短即日でなかなか売れなかった土地を現金化できます。

不動産の売却は「仲介業者」と「買取業者」どちらが良い？それぞれのメリット・デメリットを解説

2021年7月30日

不動産買取業者は訳ありの土地でも現状で引き取ってくれる

不動産買取業者・訳あり物件買取業者は、土地・建物がどのような瑕疵・トラブルを抱えていたとしても、ほとんどのケースで現況のまま引き取ってくれます。

つまり、再建築不可物件・農地・共有関係トラブル・地中埋設物などの問題を有する土地でも、売主自身は何一つ苦労することなく所有権を手放せるということです。

ただし、不動産買取業者・訳あり物件買取業者に引き取りを依頼する場合には、高額での買取は期待できません。なぜなら、「トラブル込み」での引き取りになるため、一般的な売却相場からトラブルの解決手数料等が差し引かれた金額が査定額になるからです。

したがって、買取業者への依頼は、今までなかなか売れなかった土地を手放すまでのスピード感を重視する人に向いていると言えるでしょう。

不動産買取業者に依頼すれば土地の管理コスト・維持費の負担から解放される

なかなか売れない土地は「負の遺産」として所有者を苦しめる存在になってしまいます。というのも、土地は所有するだけでさまざまな負担を強いられるものであり、売却時期が遅れるほど所有者の負担は重くなるばかりだからです。

つまり、不動産買取業者に依頼をすれば、なかなか売れない土地を手放す時期を前倒しできるので、本来なら出費を強いられていた以下のようなコストを節約できると考えられます。

さらに、土地に生えている樹木が倒れるなどして近隣住民の財産を傷付けたり、誰かに怪我を与えたりした場合には、数百万円単位の民事上の損害賠償責任や慰謝料を請求されたり、場合によっては刑事責任を問われる危険性もあります。

確かに、不動産買取業者に依頼をしても高額査定は期待しにくいですが、「出費の節約」という大きな恩恵を受けられる点を考慮すると、なかなか売れない土地の場合には仲介業者経由で売却するよりもプラスが大きくなるとも言えるでしょう。

なかなか売れない土地の処分でお困りなら訳あり物件買取業者に相談しよう

不動産仲介業者に依頼してもなかなか土地が売れないときには、土地自体や業者選び・契約内容に何かしらの問題がある可能性が高いです。売れない理由を明確化して適切な改善措置をとったうえで、適正価格での成約を目指してください。

ただし、売れない理由のなかには、克服するハードルが高いものや、そもそも売主個人では解決できない要因も少なくありません。訳あり物件買取業者に相談すれば土地がどのような状況でも引き取ってくれるので、最終的な引き取り手として常に選択肢には入れておきましょう。