不動産の売却は「仲介業者」と「買取業者」どちらが良い?それぞれのメリット・デメリットを解説

不動産の売却は「仲介業者」と「買取業者」どちらが良い?それぞれのメリット・デメリットを解説 不動産売却の基礎知識

不動産を売却する方法は、大きく分けて以下の通りです。

  1. 個人間で売買する(買う人:個人/売る人:個人)
  2. 不動産仲介業者に委託する(買う人:個人/売る人:個人)
  3. 不動産業者に買い取ってもらう(買う人:不動産業者/売る人:個人)

一つ目は契約や手続き関連でトラブルが起きやすいのでここでは一旦置いておきましょう。今回触れるのは二番目と三番目。

不動産の売買を行った事がない人の多くは「不動産は直接不動産屋が買い取るんじゃないの?」と思いがちですが、実はそうではなく、不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類が存在します。

今回は「不動産仲介業者」と「不動産買取業者」の違いとメリット・デメリット、状況に応じてどちらを選択するべきか?について詳しく解説していきましょう。

不動産における「仲介業者」と「買取業者」の違い

まず、ざっくりと「仲介業者」と「買取業者」の違いを比較表でご覧いただきましょう。

  仲介業者 買取業者
売却金額 相場通り 相場より安くなる
売却スピード 遅い 速い(最短即日)
仲介手数料 あり なし

上記の表を見て分かる事から、先に結論を述べますが、
「高く売りたいなら仲介業者、安くても良いから早く売りたい場合は買取業者」という結論になります。

おそらく検索エンジンで調べて見つかるWEBサイトでは、「仲介業者に頼むべき!」という意見も多く書かれていますが、一概にそういう訳ではなく、物件の状況に応じて適切な業者を選択すべきでしょう。(状況別にどちらを選ぶべきか?は後述します)

では、具体的にそれぞれの業者の違いとメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

「不動産仲介業者」:時間はかかるが高く売れる可能性がある

不動産仲介業者とは読んだ通りで、「買いたい人」と「売りたい人」を仲介してくれる業者です。

SHINJI
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現代の不動産売却では多くの人が仲介業者に依頼し、買い手を探してもらっています。希望の金額を伝え、その金額で買ってくれる人を探すという方法ですので、希望の金額で売れる可能性はあるが時間はかかってしまう事もあります。

仲介業者に依頼して不動産を売却する場合、簡単な流れは以下の通りです。

  1. 不動産仲介業者を探す
  2. 不動産の売却価格の査定依頼
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 不動産の売り出し
  5. 不動産の購入希望者が現れるまで待つ
  6. 買い手が見つかり次第売買契約を結ぶ
  7. 不動産の引き渡し

ざっくりとした流れですが、仲介業者を使う場合は「買い手が見つかるまで売る事が出来ない」点が重要です。

不動産仲介業者のメリット

それでは具体的に、不動産仲介業者の良い部分から解説していきましょう。

その時点での最高額で売却出来る可能性がある

不動産の売却で仲介を選択する上での最大、且つ唯一のメリットがコレです。

不動産の仲介の基本的な流れですが、売却価格の査定依頼を出し、売主が納得した金額を提示されれば、販売活動を行ってもらう為に媒介契約を結びます。査定金額の出し方は別記事で詳しく解説しますが、近隣地域で似たような不動産の売買履歴を検索し、大体の市場価格を基に売り出し価格を決定します。裁判の判決が過去の判例を基に決定されるのと近いものがありますね。

人気のあるエリアだったら相場も上昇しますし、強気の価格で売り出しても買いたい人さえ存在すれば成立します。

仲介では、「相場以上の値段を付けても売れる可能性がある」のが最大のメリットと言えます。

相場よりも遥に高い金額だとしても、すぐすぐにそのエリアでマンションを購入したいという人が現れれば、そこで売買契約が結ばれる可能性があります。人気ブランドの「Supreme」や「Louis Vuitton」の限定品が相場以上の価格で取引されているのと似たような事が、不動産の売買市場でも起こりうるという事です。

もちろん、相場以上の価格を付けて売買活動をすると、買い手が見つかるまで時間が掛かってしまうケースも多々あるので、その点は注意しなければなりません。

不動産一括査定を使えば、仲介業者がすぐに見つかる

一般的に、不動産を仲介業者で媒介する場合は、高く売る為に「不動産一括査定サイト」を使います。

例えばですが、株式会社NTTデータ・スマートソーシングの「HOME4U」、株式会社LIFULLの「HOME’S不動産一括査定」などなど。

こちらは、それぞれNTTデータやHOME’Sが買取をするのではなく、提携している不動産業者に一括で売却査定依頼を出し、その中でいくらで売却出来るのかを仲介業者がそれぞれ提示してくるサービスです。

このような一括査定サイトに登録している業者はほぼ全て仲介業者ですので、非常に簡単に仲介業者を見つける事は出来ます。しかし、仲介業者の提示してくる金額は、あくまで「その金額で販売活動を行います」という宣言に過ぎず、そこで提示した金額で売れる事が確定した訳ではないので、その点注意してください。

不動産仲介業者のデメリット

続いて、不動産仲介業者の悪い部分を解説していきます。

仲介手数料がかかる

不動産仲介業者は売主側から依頼を受け、販売活動を行い、買い手を見つけて契約等までお手伝いをしてくれますが、その際に仲介手数料が発生します。

販売や契約を代行して頂けるので、その分の対価としてお支払いするものではありますが、不動産の売買となると高額になりますので、それなりに手数料が引かれてしまいます。

手数料には上限がある

仲介手数料は業者が自由に決めて良いとなると、中には悪い業者もいますので、宅地建物取引業法により上限が決められています。

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円を超え
400万円以下の金額
取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内

参照:物件売却時の仲介手数料について – 公益社団法人全日本不動産協会

例えば、3000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は以下の様になります。

a)200万円までの部分:200万 × 5% = 10万円
b)200万円超、400万円までの部分:200万 × 4% = 8万円
c)400万円超、3000万円までの部分:2600万円 × 3% = 78万円
a + b + c = 96万円(税抜)

96万円に消費税をかけた金額が手数料としてもっていかれてしまいます。結構大きいですよね。

売主は手数料無料の仲介業者も

仲介業者のWEBサイトを見ていると「仲介手数料無料」と書かれている場合があります。

仲介業者は手数料を貰わない限り利益が出ない訳ですが、何故無料なのかと言いますと「売主から手数料を取らず、買主から手数料を取っている」からです。

不動産業者が仲介手数料を得る為には、

  • 売主からもらう
  • 買主からもらう
  • 売主、買主両方からもらう

この3パターンのどれかになります。両方から仲介手数料を取る事を、「両手取引」と表現する事もあります。

「どうしても高く売りたいけど仲介手数料が厳しい」という場合、仲介手数料の掛からない仲介業者を選ぶようにしたら良いのですが、手数料の有り無しだけで業者を選ぶのはあまりおすすめ出来ません。お金を払ってでも、良い業者に販売活動をお願いする方が良い結果になる事もあるからです。

現金化まで時間がかかる

仲介業者を使う大きなデメリットに、「不動産の売買が成立するまでに時間を要する」という点があります。

仲介業者を利用する人は「出来る限り高く売りたい」という意思が強いと思うのですが、強気な価格を付ければ、購入者もなかなか即決する事は出来ません。大きな買い物ですから、慎重になる人も多いですからね。

相場よりも低く設定する事で早く売れる可能性はありますが、それでしたら後述する買取業者を利用した方がお得な場合もあります。

投資用物件や現在住んでいない相続物件を売る場合は時間をかけても良いかもしれませんが、居住中の物件を手放して新居に引っ越したい場合は売却を急ぎたいでしょうし、状況に応じて適切な販売戦略を立てる事が最も重要になってきます。

買主次第では想像以上に時間がかかってしまう場合も

不動産の仲介の場合、個人の買主になるケースが多いですが、高額な決済ですので契約完了まで想像以上に時間が掛かります。

自分がもし買主だった場合、「実際に購入希望の物件を内覧し、状態は良いか?何故売却に至ったのか?近隣住民はどんな人が住んでいるのか?」などを細かに確認するのではないでしょうか。

何人も内覧希望者を招く度に綺麗に掃除する必要がありますし、質問にも誠実に答える必要があります。どんなに好感触を示していても、物件を見た段階で即決する事はまずなく、他の物件と比較した上で決定する事がほとんどです。もちろん、人気のエリアで築浅など、好条件が揃っていれば良いですが、決してそうではないケースも往々にしてあります。

不動産の売却を仲介業者に任せる場合、ある程度の時間が掛かってしまう事を念頭に入れて、売却活動を行わなければなりません。

瑕疵担保責任を負う契約が多い

中古物件の取引の際、重要となるキーワードのひとつに「瑕疵担保責任」があります。

瑕疵担保責任とは、契約時に買い主が気付かなかった隠れた欠陥(瑕疵)に関して、売主が責任を負うべき「範囲」と「期間」を定めたものです。

中古マンションや戸建ての場合、購入者は目に見える範囲だけで購入を決断しなければなりませんが、もしかしたら壁の裏で柱が腐食していたり、シロアリに侵されているという可能性は0ではありません。

仲介取引の場合、購入者は個人となる事が多いですから、基本的には購入後に重大な瑕疵が見つかった場合は、買主が売主に対して損害賠償請求や契約の解除を申し立てる事が出来るのです。

不動産買取業者:時間をかけずに不動産を売却したい人におすすめ

不動産買取業者とは、不動産を売却したいお客さんから直接買い取って所有する業者の事です。

SHINJI
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「不動産買取」では、業者が不動産を直接買い取ります。提示された査定金額に納得がいけば、すぐに売買契約が結ばれるので、すぐに不動産を売却したい人が選択しやすい売却方法です。

買取業者に依頼して不動産を売却する場合、簡単な流れは以下の通りです。

  1. 不動産買取業者を探す
  2. 不動産の売却価格の査定依頼
  3. 査定価格に納得いけば契約締結
  4. 不動産の引き渡し

不動産仲介業者を利用する場合とは違い、媒介契約を結んだり、購入者を探したりする必要がない為、引き渡しまでの期間も短くなります。ここ最近では、問い合わせから売却まで最短48時間で完了する業者などもおり、相続税や固定資産税の支払いに迫られているなど、すぐに不動産を手放したい人には便利な業者とも言えるでしょう。

仲介業者、買取業者どちらにも言える事ですが、現金化を急いでいる人は、不動産売却に必要な書類を事前に用意しておく事で、売却手続きをスムーズに行えるので、事前準備は怠らないようにしてください。

不動産買取業者のメリット

それでは具体的に、不動産買取業者の良い部分を解説していきましょう。

現金化するまでのスピードが速い

前述している売却の簡単な流れを見て頂ければ分かると思いますが、仲介業者に比べて現金化するまでのスピードが非常に速いです。

  • 買い手を見つける手間がない
  • 個人ではなく会社が決裁権を握っているので決断スピードが速い
  • 普段から銀行融資を受けているので、融資手続きが速い

主にスピードが速い理由を挙げるとするとこんな感じでしょうか。とにかく、買取業者は「売却から査定、現金引き渡しまでのスピード」を前面に押し出しているので、スピードだけは期待して良いでしょう。

現金化が速い事の大きなメリットは、次の住宅購入費用に充てる売却益が早めに確保出来るという事。不動産を売却する前に、次に住む住宅を購入してしまったという人も中にはいると思いますが、その場合は購入希望者が現れるまで売却額が分からない仲介業者だと、資金計画が立てられません。余裕のある計画を立てる事が出来るのはそれが良いのはもちろんですが、手続きが進んだ後だとどうしようもないので、そういった場合に買取業者の存在はとても助かります。

中には、「親の遺産を相続したが、相続税の支払いが現金だけでは足りない」、「離婚した事によって住宅ローンの返済が厳しい。持ち家を売却して、賃貸に引っ越したい」といった、何かの支払いに迫られている状況の人も、選択肢の一つとして買取業者に依頼する事を考えておくのも良いでしょう。

仲介手数料がかからない

仲介業者を利用する場合は手数料がかかりますが、買取業者の場合は売りたい人と買取業者の1対1の取引ですので、手数料は1円もかかりません。

仲介手数料がかかる」の項でも説明した通り、不動産の売買価格は結構な金額になりますので、手数料がかからない買取業者の大きなメリットと言っても良いでしょう。

後述しますが、買取業者に不動産を売却する場合、やや相場よりも査定額が低くなってしまいがちですが、仲介手数料を込々で考えてみた時にそれ程変わらないケースも出てくるので、しっかりと最終的に手元に残る金額の計算は必要不可欠です。

訳あり物件でも売却しやすい

買取業者の中には、「訳あり物件を専門で買い取る業者」が存在します。

訳あり物件とは、

  • 自殺した人が住んでいた物件
  • 隣人トラブルに悩まされて手放された物件
  • 再建築が出来ない物件(再建築不可物件)
  • 相続や離婚などで、一つの土地や物件を複数人で共有している状態

などなど。

こういった訳あり物件を購入したいという一般のお客さんは少ないので(投資家が購入する事はありますが)、手放したいと思ったら専門業者に買い取ってもらうのが吉でしょう。

不動産買取業者のデメリット

続いて、不動産買取業者の悪い部分を解説していきます。

売却価格が相場よりも若干低くなる

買取業者に買い取ってもらう場合、売却価格は相場よりも若干低くなってしまいます。

仲介業者の場合、一般のお客さんが購入する事がほとんど、つまり居住する事を前提として購入しますが、買取業者の場合は買取後に、改めて一般のお客さんや法人に向けて再販を行います。その際に生じる手続きや経費、購入した住宅を持っているリスクなどを考慮すると、仲介での売却相場よりも若干買取額は低くなってしまいます。

どうしても買い取れない不動産もある

仲介の場合は、買い手が見つかるまではインターネット媒体等に掲載していれば良いので、極論どんな物件でもOKです。一方で、買取業者は再販目的で購入する事がほとんどですので、どうやっても買い手が付かなそうな僻地の物件や、ボロボロな瑕疵物件などは買い取れない事もあります。

値段が付かなくても良いから処分したいという物件を所持している場合は、「どんな物件でも買い取ります」と銘打ってる訳あり物件専門の買取業者にダメ元で電話をしてみるのも良いでしょう。

「買取業者」と「仲介業者」どちらにするべきか?

前項までで買取業者と仲介業者の違い、メリット・デメリットについて述べていますが、最後に「こんな時は買取業者と仲介業者、どっちに依頼したら良いの?」という人の為に、状況別に見た最適な選択肢を記しておきます。

実際はもっと複雑なケースが予想されますが、ざっくりとした参考として目を通して頂ければと思います。これ以外のケースで本当に悩んだ場合は、コメントして頂ければそこで回答する事も可能ですので、お気軽にコメントください。

税金の支払いや相続など、すぐに現金化する必要がある場合:「買取業者」

不動産買取業者の項目でも触れていますが、税金の支払いや相続など、「この日までには不動産を現金化しなくてはならない」という状況に追い込まれている方の場合は買取業者に依頼した方が良いでしょう。

問い合わせから売却(現金の振り込みまで)を最短48時間で完了する業者も存在しますし、余裕がない方にはおすすめですが、一点注意点があります。それは「余裕がない状況を業者に悟られないようにする事」です。業者側からすると、出来る限り仕入れ値は安くしたい訳ですから、余裕がないと判断した場合に足元を見られた査定額を付けられる可能性が高くなってしまいます。

買取業者に高く売る為には交渉力も大事になってきますので、その点は頭に入れた上で問い合わせる事をおすすめします。

流動性が低い物件を売却したい場合:「買取業者」

流動性が低い物件というのは、「駅から著しく遠い物件」「都心から離れている物件」などを指します。つまり、どんなに安く物件情報を公開していても、なかなか買い手がつかない物件です。物件というのは、売れる時期が遅くなればなる程、物件の価値は低下しますし、地震や火事などの自然災害に遭うリスクも高くなっていきます。

仲介業者に依頼した場合、買い手が見つかるまでは物件を手放す事が出来ないので、こういった流動性の低い物件は、すぐに現金化出来る買取業者に売却するのが賢明です。

例え時間が掛かっても良いから高く売却したい場合:「仲介業者」

どんなに時間が掛かっても良いので、自分の納得いく金額で不動産を売却したい人の場合は仲介業者に依頼するのが良いでしょう。

都心部の人気エリアの戸建てや区分マンションを売却したい場合、相場以上の値段で市場に出していても買い手が見つかる事だってあります。売却期間に余裕がある人は、どうしても売れなかった時の最終手段として買取業者を選択肢の一つとして持っておくのが良いでしょう。

まとめ

今回は不動産の「買取業者」と「仲介業者」の違いについて詳しく書かせて頂きました。改めて結論を述べると、持っている不動産や置かれている状況によってどっちを選択するのが得なのかは判断が分かれるんじゃないかと思います。

記事内でも述べていますが、「自分の状況の場合はどっちに依頼したら良いの?」と悩んだ際はコメント頂ければ回答しますので、お気軽にどうぞ。