【全国対応】再建築不可物件を高く売却したい人におすすめの不動産買取業者14選

建て替える事の出来ない戸建や土地、いわゆる「再建築不可物件」は値段を付けるのが難しい不動産で、買取や仲介を拒否する不動産業者もいます。

「所有し続けること自体がリスク」と考える人もいますので、なかなか買い手が付きにくく、地方の流動性の低い再建築不可物件であればタダでも貰い手が見つからない可能性もあるほどです。

そんな「再建築不可物件」ですが、ここ最近、再建築不可物件を専門的に扱っている不動産買取業者が増えてきているのをご存じでしょうか？ここでは、再建築不可物件を専門的に扱っている不動産買取業者を紹介していますので、処分にお困りの物件をお持ちの方は是非とも参考にしてください。

再建築不可物件を売却する前に知っておくべき事

再建築不可物件とは、簡単に説明すると、以下の条件を満たしている物件です。

日本の建築基準法では、建物は、地震や火事などの災害時の避難経路の確保や、消防車や救急車などの緊急車両が通行する経路を確保する事を目的に、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとしています。

どのような条件で再建築不可物件になるのか？詳細は以下の記事をご覧ください。

再建築不可物件ってどんな物件？なぜ建て替え出来ない土地が存在するのかを徹底解説！

2021年7月30日

その上で、再建築不可物件をスムーズに、且つ高額で売却する為に知っておいて欲しい事がいくつかあります。専門の買取業者を紹介する前に、まずはその点から解説させてください。

再建築不可物件は売却するのが非常に困難

再建築不可物件は売却するのが非常に困難です。

地震や台風、火事などの災害にあって全壊してしまった場合、その土地には改めて建物を建てる事が出来ません。活用方法が極端に限られている上に、固定資産税の支払い義務だけが生じます。つまり、冒頭でも触れている通り、所有リスクの高い土地です。

その為、再建築不可物件は普通の不動産の評価額よりも3割~4割近く低くなるとも言われています。

それに付随して、売却困難な理由には以下のようなものがあります。

再建築不可物件は融資が通りにくい

まず、再建築不可物件は銀行からの融資がほぼ通りません。もしも誰かが「ここ再建築不可物件だけど立地も良いし住みたいな～」と思って、購入する為に住宅ローンを組もうと思っても、金融機関はお金を貸してくれないのです。つまり、購入者は現金一括で購入しなければならない為、高額な再建築不可物件は購入者が限られてしまうのです。

融資が通りにくい理由ですが、「全壊してしまったら活用方法が極端に限られた価値の低い土地」しか残らない為、担保としての評価が低いからです。お金を貸し付けた相手が返済不能に陥り、それと同時に建物が全壊してしまえば回収不可能になる可能性があるという事ですね。

そんなリスクのある物件に、保守的な銀行はお金を貸してくれません。もちろん、少額ならば可能性はあります。

再建築不可物件は大規模なリフォームが出来ない

続いて、再建築不可物件は大規模なリフォームが出来ません。

再建築不可物件とは、建築基準法の改正によって生まれた物件ですので、そもそも再建築不可物件は築年が古い物件ばかりです。

基本的に、市場で売り出されている築古の物件は、リフォーム済で綺麗に仕上がった状態で販売されるか、汚いままの状態で売りに出されて、購入者が自由にリフォームをするか選ぶというのが一般的ですが、再建築不可物件は建築確認申請が必要となるリフォームは許可が下りない為出来ません。

建築確認申請が必要なリフォームとは以下の通りです。

増築（建て増し）

現状の建物面積に対して、延べ床面積を増やすリフォーム工事の事。2階建てを3階建てにしたり、敷地内に新たな構造物を新築したりする事も増築です。「10平方メートル未満であれば確認申請は不要」と言われていますが、防火地域、もしくは準防火地域に指定されている地域は必ず建築確認申請が必要です。（東京都内は申請必須です）

大規模な修繕、模様替え

建築物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上を、過半数（1/2）にわたり修繕、模様替えをする場合には建築確認申請が必要です。

建物全体の外壁塗装であったり、建物の構造が変わってしまうような組み換え工事をする事は出来ません。建築確認申請が不要な小規模なリフォーム（リノベーション）は可能です。

立地が良く綺麗な状態で保たれている物件ならチャンスアリ

上記のような売却困難理由がある訳ですが、「立地が良く（人気エリアで）綺麗な状態で保たれている物件」ならチャンスがあります。

物件を購入する人のイメージは、「そこで購入した住居で長く生活する事を目的として購入する」と考える人も多いと思いますが、「賃貸に出す事を目的とした投資家」も物件を購入します。つまり、大規模なリフォームが必要なく、且つ立地が良いのであれば、賃貸としてお客さんを付ける事も可能ですので、投資家が購入する可能性があるのです。

もちろん、状態が優れている再建築不可物件であれば、居住目的で購入する一般ユーザーさんもいらっしゃいますので、そのまま仲介で取り扱ってくれる不動産業者もいるかもしれません。

ただ、先ほども触れている通り、この記事を読んでいる人達の多くは「処分するのにも一苦労な築古の再建築不可物件」を所有していると思いますので、その人達はここからの続きをよく読んでください。

再建築不可物件を扱う買取業者の選び方

ここからは、再建築不可物件をスムーズに、出来る限り高く売却する為に、どうやって買取業者を選ぶべきなのか？を解説していきます。普通のマンションや戸建てですら、売却活動をする事は人生で何度も起きる事ではありませんので、買取業者の選び方なんて詳しい人の方が稀です。

筆者は、再建築不可物件を中心とした「訳あり物件専門の不動産買取業者」で勤務しているものですので、どういった基準で業者を選ぶべきなのか？にはそれなりの自信があります。出来る限り詳しく書きますので、是非とも参考にしてください。

再建築不可物件を専門的に扱っているかどうか

まず第一に、「再建築不可物件を専門的に扱っているかどうか」を確認してください。

冒頭でも触れた通り、再建築不可物件は値段をつけるのが非常に難しい不動産ですので、買取や仲介をそもそも拒否される可能性も高いです。ですので、片っ端から不動産業者に当たるというのは非効率です。

その上で、ここ最近では「訳あり物件専門の不動産買取業者」が増えてきていて、「どんな物件でも買い取ります」という業者も沢山いるのですが、「再建築不可物件を専門的に扱っているかどうか」が非常に大事です。

再建築不可物件を専門的に扱っている業者が何故良いのかというと、

という理由になります。セットバックや隣人への交渉で再建可能に出来る方法については「再建築不可物件ってどんな物件？なぜ建て替え出来ない土地が存在するのかを徹底解説！」の記事をご覧ください。

つまり、購入時に出口想定が見えている不動産業者は強気で購入する事が出来ますし、購入した後すぐに転売出来るか分からない・・・と不安になってしまう不動産業者は弱気な価格しかつける事が出来ないので、強気な価格を付けられる専門業者に任せるのが一番という結論になるのです。

自社でリフォーム出来る不動産業者は高く買取ってくれる可能性あり

再建築不可物件は、接道がとても狭い物件がほとんどですので、車が通れません。という事は、小規模なリフォームをするにも費用がかさむ可能性が高いです。木材などの材料も、近くまで車で運んだ後は手作業で運んだりします。

ですので、普通の物件しか扱っていない業者の場合、購入後のリフォーム費用が読めずに、正確な査定を出す事が難しいのですが、不動産業者の中には自社でリフォーム会社を経営している業者も多々あります。（関連会社や子会社にしている所がほとんどですが）

そういった業者の場合、リフォーム費用を安く抑える事が出来ますので、その分他の業者よりも査定価格を高く出してくれる可能性も高くなります。

再建築不可物件の買取実績があるかどうか

前述した通りで、再建築不可物件は非常に扱いの難しい物件です。しかし、その分競合が少なく、安く物件の仕入れが出来るという理由で積極的に訳あり物件を取り扱う業者が増えてきているのも事実です。

「安く買えるなら買うよ」という理由で査定を出してくる業者も多いですし、実際に再建築不可物件をどの程度の価格で購入しているのか？実績をホームページ上などでしっかりと公開している買取業者にお願いする事で、安く買い叩こうとする悪徳業者を選択肢から排除する事が可能です。

WEB上で公開されている口コミ・評判を確認する

再建築不可物件は、近隣地を買い取る事で再建可能物件にする事が可能です。

一般人が隣人と交渉をした上で、その土地を買い上げて再建可能にする・・・というのは交渉に時間もかかりますし、更には多大なお金もかかるので現実的ではありません。しかし、購入後の不動産業者が隣人交渉をして再建可能物件に仕上げる事は良く行われる事です。

さすがに今の時代、近隣地に嫌がらせをした上で立ち退きを迫る反社会的な行動を取る不動産業者はほぼいないですが、、不動産業者の中には残念な事に悪徳な業者がいるのも事実です。

今ではネットが普及してくれたおかげで、軽く検索すれば不動産業者の悪評をすぐに見つける事が出来ます。まずは査定を出す前に、「その不動産買取業者は信頼に値する会社なのか？」という事を調べておく必要はあるでしょう。

法令を遵守している会社かどうかを見極める簡単な方法としては、会社公式HP上で「個人情報保護方針」「プライバシーポリシー」が明記されているかなどを判断材料にするのは良いでしょう。

この記事内で紹介している不動産買取業者は口コミや公式サイトを確認した上で、信頼出来ると判断した会社のみを掲載しています。

複数の買取業者に査定依頼を出す

不動産を最も高く売却する方法として一般的になりつつありますが、基本は複数の買取業者に査定依頼を出しましょう。（いわゆる相見積もりですね）

ただ、「不動産一括査定サイト」を使って査定を出しても、そもそも再建築不可物件というだけでお断りする業者がほとんどです。自分自身で対応エリアを確認した上で、再建築不可物件専門買取業者を２～３社相見積もりを取ってある程度の相場を見極めればOKです。

あまりにも２～３社で査定価格に開きがある場合は、５社くらいまでは相見積もりを取ってみても良いでしょう。

最終的には担当者次第

不動産売却の全てに言えてしまう事なのですが、最終的には担当してくれる人次第です。もちろん、再建築不可物件を専門的に扱っている業者かは事前に確認すべきですが、他の物件よりも査定するのが難しいのが再建築不可物件です。

上記を満たす担当者に出会えるかどうか、それが不動産売却においては最も重要ですし、運の要素も強いのです。

不動産の売買だけには限りませんが、結局の所、売り手と買い手は利益相反する立場にあります。売り手は出来る限り高く売りたいし、一方で買い手は出来る限り安く買いたいんです。その前提の上で、お互いに納得いく形で誠実に対応してくれる担当者なのかどうかは重要ですよね。

査定価格が全てではありますし、さすがに査定価格は会社基準に準ずるものですが、「査定価格には納得感があるものの、担当者に不信感がある・・・」という状況で取引を進めてしまうのは危険です。担当者の変更を打診するか、他の会社に改めて査定を出して考え直してみるのも良いでしょう。

再建築不可物件を売却したい方におすすめの不動産買取業者14選

さて、長々と説明をしてしまい申し訳ございません。ここからは、再建築不可物件を専門的に取り扱っている不動産買取業者を、全国対応も含めて都道府県別にご紹介致します。

上記で解説している基準を満たしている不動産買取業者を、筆者の独断で選ばせていただいています。ご自身の所有している物件のエリアに合わせて、何社か見積を取ってみた上で、希望の条件に合う不動産買取業者を見つけて頂けると幸いです。

１：【全国対応】株式会社AlbaLink（アルバリンク）

不動産買取サービスサイト「再建築不可物件買取PRO」を運営している株式会社Albalink。再建築不可の物件・土地に特化した不動産買取業者です。

上記に挙げたものも含め、どんな形状、どんな状態の物件でも買取可能です。全国対応で査定スピードも非常に速いので、再建築不可物件を納得いく価格で売却したい方におすすめの買取業者です。

２：【全国対応】株式会社クランピーリアルエステート

買取サービスサイト「不動産スピード買取窓口」を運営している株式会社クランピーリアルエステート。

この会社の大きな特徴は、「査定完了まで最短12時間で完了」という点にあります。査定スピードがここまで速い会社は少ないので、他の会社とセットで見積もりを出しておけば短スパンで相見積もりが完了出来ます。また、最短48時間で現金の受け渡し契約まで完了しますので、固定資産税や相続税の支払い期日が迫っている場合の選択肢のひとつともなり得ます。

既存不適格物件や囲繞地、袋地、無接道の物件など、どんな状態、どんな形状の物件でもスピード買取可能ですので、ボロボロの再建築不可物件を所有してる人にもおすすめの買取業者です。

３：【全国対応】株式会社フレキシブル

どんな種類の訳あり物件でも対応の株式会社フレキシブル。再建築不可物件は勿論の事、瑕疵物件や借地・底地であろうと買取可能。

この会社の最も優れている点が買取査定から現金受け渡しの決済スピードの速さです。全国どんな物件であろうと、フレキシブルが買取可能な物件であれば10億円まで翌日決済可能です。

1億円を超える物件の場合、買取業者によっては現金購入ではなく融資を付けて購入する会社も多いですが、10億円まで翌日決済とHPで堂々と謳えるくらいですから、かなりの現金資力があるものと推察出来ます。数千万クラスの小規模物件であれば即現金化出来る可能性が高いので、買取先候補の一つとしては欠かせない存在です。

４：【関東】株式会社あすか地所

どんな物件でも問い合わせから12時間以内に査定が完了する「株式会社あすか地所」。数多くの買取業者を調査しましたが、査定スピードは全国トップクラスです。

あすか地所では買取前後のサポート対応が手厚く、測量費用や解体費用、家屋撤去費用や相続登記費用に関して、最大100万円まで負担すると公式サイトで堂々と謳っています。不動産の売却時にはこれらのように、想定していなかった費用がかかってくるので、こういった費用負担サポートがあるのは非常にありがたいでしょう。

５：【全国対応】株式会社NSリアルエステート

お困り不動産の即日買取「ソクガイ.jp」を運営している株式会社NSリアルエステート。この会社は他の会社とは違い、「不動産コンサルティング企業」です。

法的瑕疵物件仕入れセミナーというものを頻繁に行っており、そのセミナーに参加した個人投資家や不動産業者とコンサルティング契約を結び、そこに仕入れた訳あり物件を紹介しているのです。

これは売却する側としてはとても大きなメリットがあり、NSリアルエステートに査定依頼を出す事で、複数の購入希望者の中から、最も買取金額の高い一人を紹介してもらえる為、一括査定サイトに依頼したのと同じような効果を得る事が出来ます。NSリアルエステートとコンサルティング契約を結んでいるのは、「訳あり物件」を中心に仕入れをしたい人や会社ですので、査定から購入希望者を見つけてくれるスピードも非常に速いのもメリットです。

６：【全国対応】MEC株式会社

「事故物件買取センター」というサービスサイトを運営している株式会社MEC。「事故物件」とは書いてありますが、再建築不可物件を含む、どんな不動産でも買取可能とサイト上に明記されています。

物件を売る前の掃除や片付け、遺品整理をパッケージ化していますので、両親が亡くなってしまって相続した物件等、そのままの状態で買取してもらう事も可能です。

７：【関東】ハッピープランニング株式会社

「お困り不動産解決本舗」というサービスサイトを運営しているハッピープランニング株式会社。解決本舗とは書いてありますが、訳あり物件全般の買取業者です。再建築不可物件は当然の事、傾いている建物や雨漏り、違反建築物も積極的に買い取っています。

サイト上では、「中居正広のミになる図書館」「羽鳥慎一モーニングショー」「AbemaTV」など、数多くのメディアに出演された実績を公表しており、知名度もある買取業者です。

８：【神奈川】株式会社ティー･エム･プランニング

９：【全国対応】アクセスホーム株式会社

１０：【関東対応】株式会社Home Way

１１：【関西対応】株式会社マイダス

１２：【全国対応】第一土地建物株式会社

１３：【全国対応】株式会社マーキュリー

１４：【全国対応】東京土地開発株式会社

売却困難な再建築不可物件は買取業者へ

今回は売却するのが困難な「再建築不可物件」を専門的に扱っている不動産買取業者をまとめました。所有し続けていること自体にリスクがある物件ですので、いざ売却を決断してから動き始めると、中々売れずに焦りを産む可能性があるのが再建築不可物件です。

是非とも、処分に困った際には当記事を参考に、納得いく価格で再建築不可物件を買い取ってくれる業者を見つけられるように早めに動いてみてください。