不動産売却を成功させるための業者の選び方!信頼できる不動産会社に出会う8つの方法を紹介

不動産売却を成功させるための業者の選び方!信頼できる不動産会社に出会う8つの方法を紹介

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不動産売却は生涯のうちに何度もするものではありません。簡単にやり直しがきかない額面の大きなやり取りである以上、できるだけ好条件で不動産売却を成功させたいと考えるのは当然です。

そこで今回は、不動産売却成功への鍵を握る業者選びのポイントを紹介します。どの不動産業者を選ぶかによって物件の行く末が変わるといっても過言ではないので、ぜひ信頼できる業者選びにお役立てください。

不動産売却を成功させたいなら業者選びがポイントになる

物件の隣人や知人など、不動産の購入者が決まっているような例外的な場合以外は、不動産売却の際には業者に依頼することを強くおすすめします。

なぜなら、個人間でも行うことができるとはいうものの、個人間における不動産売買には次のようなデメリットが存在するからです。

  • 住宅ローンを組みにくい
  • 契約書の作成、登記手続きが複雑
  • 契約不適合責任(瑕疵担保責任)などが原因でトラブルに発展しやすい
  • 「専門家が介入しない」ことによる不安感

このように、不動産売買を個人間で行うには、売主・買主ともに乗り越えるべきハードルが少なくありません。

したがって、不動産売却を行うときには、かならず取引ノウハウのある不動産業者の力を借りるようにしてください

洸太郎
洸太郎

個人で不動産を売却するとなると、買主側の顔色が気になって本音で希望価格を提示しにくいもの。不動産業者が挟まるだけで「売りたい価格」での売却が実現しやすいので、不動産売却は業者に依頼するのがおすすめです。

不動産売却を業者に依頼するときの流れ

それでは、不動産売却を業者に依頼するときの流れを確認しておきましょう。

ただし、不動産売却を検討している人が最初に押さえておくべきポイントは、不動産業者は「仲介業者」「買取業者」の2つに区別されること、どちらに依頼するかによって不動産売却の流れが大きく変わるということです。

  • 仲介業者:不動産業者が買主を探してくれる
  • 買取業者:不動産業者が直接買主になってくれる

ここから分かるように、買取業者に依頼すれば一般の買主を探す手間が省ける分、仲介業者に依頼する場合よりもスムーズに不動産売却を成立させることができます。

その一方で、仲介業者に依頼をすれば、好条件で購入してくれる買主を見つけやすいので、買取業者に直接売却するよりも高く販売できるという点がメリットです。

したがって、時間を優先するなら買取業者、手元に入る金額を優先するなら仲介業者を選ぶようにしましょう。

仲介業者・買取業者の特徴については、以下のリンク先にて詳しく解説しているので、あわせてご参照ください。

不動産の売却は「仲介業者」と「買取業者」どちらが良い?それぞれのメリット・デメリットを解説

不動産の売却は「仲介業者」と「買取業者」どちらが良い?それぞれのメリット・デメリットを解説

2021年7月30日

仲介業者に不動産売却を依頼する流れ

不動産売却を仲介業者に依頼するときの流れは次の①~⑦です。

  1. 業者選びをする
  2. 物件価値を査定してもらう
  3. 不動産売却の「仲介」契約を締結する
  4. 物件を売り出す
  5. 買主を探す
  6. 売買契約を締結する
  7. 入金・引き渡し

大別すると、①~③が業者選びの段階、④~⑦が物件購入者とのやり取りの段階です。

そして、④~⑦の流れのなかで、好条件で購入してくれる買主との間で円滑に売買契約締結までたどり着くためには、①~③で良質な不動産業者を見つけなければいけません。

たとえば、熱心に買主探しに力を入れてくれる不動産業者を選べば、幅広い購入希望者のなかから売主が気持ちよく物件を売却できる買主を見つけやすいのは明らかです。これに対して、いい加減な営業しかしない不動産業者に依頼してしまうと、いつまでも買い手がつかず、物件の扱いが決まらないということにもなりかねないでしょう。

したがって、不動産売却を仲介業者に依頼する場合には、業者選びが重要だと考えられます。

買取業者に不動産売却を依頼する流れ

不動産売却を買取業者に依頼するときの流れは次の①~④です。

  1. 業者選びをする
  2. 物件価値を査定してもらう
  3. 買取業者との間で売買契約を締結する
  4. 入金・引き渡し
  5. 仲介業者に依頼するケースとは異なり、買取業者に依頼をすれば業者とのやり取りだけで不動産売却を完遂できます。

    したがって、売主の希望に沿った満足度の高い条件で買い取ってくれる業者選びこそが重要です。

    不動産売却の業者選びのポイントは全部で8つ

    仲介業者・買取業者のどちらに依頼をするとしても、満足度の高い不動産売却を実現するためには業者選びが重要だということが分かりました。

    それでは、どのような観点から不動産業者選びをすれば良いのでしょうか?特に、不動産業者のなかには自社利益のことしか考えていないような悪質な業者も数多く存在することから、業者選びには慎重さが求められます。

    そこで、不動産売却を成功させるための業者選びでは、次の8つのポイントを押さえましょう。

    1. 業者の評判
    2. 業者が力を入れている分野
    3. 業者の規模
    4. 具体的なサービス内容
    5. 営業担当者の力量
    6. 過去の販売実績
    7. 媒介契約の種類
    8. 複数の業者に査定依頼を出す

    それでは、不動産売却の業者選びのコツについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

    不動産売却の業者選びのコツ1:業者の評判をチェックする

    不動産業者を選ぶときには、かならず業者の評判を事前にチェックしておきましょう。

    そして、評判を確認する際には、次の3つの観点から入念なリサーチが欠かせません。

    1. 不動産業者の免許番号の確認
    2. 不動産会社の行政処分情報の確認
    3. 口コミサイトなどの確認

    以下では、それぞれについて説明します。

    不動産業者の免許番号を確認しよう

    不動産売買を業として取り扱うためには宅地建物取引業者の登録を済ませている必要があります。

    そこで、建設業者・宅建業者等企業情報検索システムから、利用を検討している不動産業者の宅建情報をご確認ください。これによって、無資格で不動産売却業務を取り扱っている詐欺業者とのかかわりを防げるでしょう。

    また、都道府県窓口・地方整備局などで宅建業者にかんする照会を受け付けているので、以下のリンク先よりお住まいの窓口までお問い合わせください。

    特に、自治体に直接問い合わせれば、悪質業者・詐欺業者にかんする情報なども同時に教えてくれることも。不動産をきっかけにトラブルに巻き込まれないためにも、公的機関への問い合わせを強くおすすめします。

    不動産業者の行政処分の有無を確認しよう

    宅地建物取引業者の登録があるというだけで安心してはいけません。不動産業者が過去に受けた行政処分等の有無もかならずチェックしておきましょう。

    宅建免許という公的資格に基づいて営業をしている以上、法律違反などの行為が認められる場合には、一定の行政処分などが下されます。

    大切な所有物件を売却するわけですから、「監督官庁から目をつけられるような業者・違反行為をするような会社との取引は避けたい」と考えるのは当然のことです。

    過去5年以内に免許取消し・業務停止などの行政処分や行政指導を下された事業者は「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」からチェックできるので、不動産業者選びにお役立てください。

    口コミサイトで実際の利用者からの評判を確認しよう

    宅地建物取引士の資格・過去の行政処分の有無だけではなく、実際の利用者の口コミ・評判を確認するのもポイントです。

    物件が成約に至るまでの過程では、書類等のやり取りや広告方法など、不動産業者が担当する仕事は多岐にわたります。実際に利用した人にしか分からない評価ポイントも少なくはないでしょう。

    たとえば、「おうちの語り部」「いえらぶ不動産会社検索」「Googleのレビュー」などです。他にも、SNSなどの口コミも積極的にご活用ください。

    ユーザー側の視点からの良かったポイント・悪かったポイントに触れることができれば、事前に実際の雰囲気が分かります。営業活動に力を入れている・担当者が快活で良かった・受付の対応が悪かったなど、ご自身が業者選びで重視する内容が見つかるはずなので、判断に役立つでしょう。

    ただし、ネットなどでの広告に力を入れている不動産業者のなかには、いわゆる”ステマ”が行われている可能性があります。良い評判ばかりの業者だからといって鵜呑みにはせず、口コミの具体性などから信憑性を判断してください。

    不動産売却の業者選びのコツ2:業者が力を入れている分野をチェックする

    不動産売却を成功させる業者選びでは、各業者が力を入れている分野も確認しましょう。

    なぜなら、次のように、業者ごとに得意な取扱いジャンル・特徴があるので、売却希望の不動産とマッチしている方が好条件での取引を期待できるからです。

    • 土地・分譲マンション・戸建て
    • 新築売れ残りの再販系・中古物件・リフォーム想定
    • 住宅用物件・投資用物件・事業用物件
    • 建築会社との連携の有無

    たとえば、分譲マンション系を主力商品として取り扱っている不動産業者に戸建てについての相談をもちかけるのは適切ではありません。築年数の経っている戸建て物件の売却を希望するなら、リフォーム系の業務にも精通した業者を選ぶ方が選択肢も増えるでしょう。

    このように、業者の得意分野に適したものの売却を依頼した方がスムーズに満足度の高い成約をとりつけられるので、事前に各社HP・取引関係・口コミなどをご参照ください。

    不動産売却の業者選びのコツ3:業者の規模をチェックする

    不動産売却の業者選びでは、業者の「規模」も1つの参考になります。仲介業・買取業は大手から中小までいろいろな規模感の業者が存在するので、ニーズに合ったところを選びましょう。

    大手業者・中小業者のそれぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

    大手不動産業者のメリット
    ・「大手」という安心感を得られる
    ・買い手が多い(全国規模)
    ・従業員の教育に期待できる
    ・書類関係が分かりやすい
    ・付帯サービスなどが豊富
    大手不動産業者のデメリット
    ・地域ならではの事情に疎い
    ・取扱い案件数が多いので丁寧な営業等と期待しにくい
    中小不動産業者のメリット
    ・地域密着型で事業展開をしているのでエリア情報に詳しい
    ・地域を絞って購入を検討している買主と出会いやすい
    ・個別の案件に対して丁寧な対応が期待できる
    中小不動産業者のメリット
    ・遠方の不動産の売却には不向き
    ・接客サービスは大手には劣る可能性も

    ただし、これらのメリット・デメリットは一般論に過ぎず、会社ごと・営業所ごとに状況は異なります。特に、接客対応などについては相性も左右するものなので、大手・中小のどちらが優れているかは一概にはいえません。

    大切なことは、「大手か中小か」にはこだわらず、まずはいろいろな不動産業者に相談・査定を依頼することです。実際にやり取りを重ねていけば、大手業者ならではの良さ・悪さ、中小業者だからこその誠実さなどを自分で判断できるので、「不動産売却を任せたい」という業者を選びやすいでしょう。

    洸太郎
    洸太郎

    不動産業者の規模によっておおまかな特徴分けはできますが、実は、会社の”カラー”は業者ごとにまったく異なります。長い付き合いになるからこそ、「雰囲気を重視したい」と考えるのも大切なこと。実際に査定を依頼するなど、担当者とコミュニケーションをはかりながら、依頼業者への印象を深めていきましょう。

    不動産売却の業者選びのコツ4:具体的なサービス内容をチェックする

    不動産売却の業者選びで重視したいポイントが、各社が力を入れているサービス内容。特に、販売活動に関連したサービスは、不動産が好条件で売却できるかに大きくかかわってくるものです。

    たとえば、代表的なサービス内容としては次のものが挙げられます。各社HPなどで紹介しているので、気になる不動産会社の情報はしっかりとチェックしてください。

    • 立替払い(資金のつなぎ)制度:買換えまでに売却代金が入金されない場合に立て替えてくれる。
    • 相続税の立替制度:売却代金受け取り前に相続税の支払い日が到来した場合の立替制度。
    • 売却保証:一定期間で売却できなかった場合に、事前に約束した値段で買い取ってくれる。
    • 税務・法律相談:不動産売却について専門家に無料で相談できる。
    • 建物検査(ホームインスペクション):雨漏りや給排水管の点検などを実施。
    • ハウスクリーニング:内覧前に室内を清掃してくれる。
    • プロカメラマン撮影サービス:外観・室内をプロの写真家が撮影。広告の印象がアップする。
    • 買取賃貸:買取業者に売却後、そのまま賃貸物件として入居できる。
    • インテリアサポート:内覧時のイメージを上げるために小物類をレンタル
    • 荷物の一時預かり・引越しサポート:売却予定物件内の物品を一時的に預かってくれる

    不動産売却の業者選びのコツ5:営業担当者の力量をチェックする

    不動産売却の業者選びの決め手になることが多いのが営業担当者。相性が良かったり、信頼できるスキル・ノウハウをもっている営業マンと出会うことができれば、不動産売却を安心して任せられるはずです。

    たとえば、営業担当者の力量をはかるにあたっては、入社歴・過去の契約実績・得意な不動産ジャンル(戸建て、マンションなど)・営業方法・営業プラン・宅地建物取引業者の資格の有無・その他専門性の高い知識への知見などを聞いてみましょう。また、実際に話をするときのコミュニケーション能力や言葉遣いを重視するというのも1つの見方です。

    不動産売却は、数カ月~年単位の時間がかかることも少なくありません。また、売却が決まった後も、トラブルなどが発生する可能性もあります。

    このように、長期的な付き合いになる以上、できるだけ経験豊富な営業担当者に任せた方が安心です。複数の不動産業者を回って、直接やり取りを重ねるなかで、営業担当者の雰囲気をつかみましょう。

    不動産売却の業者選びのコツ6:過去の販売実績をチェックする

    不動産売却の業者選びをするときには、これまでの販売実績を確認してください。

    なぜなら、不動産業者は地域ごとに力関係がはっきりしており、販売実績が豊富な業者に依頼をした方が集客力・販売能力が優れていると考えられるからです。

    たとえば、HPなどのWeb媒体に掲載されている実績を確認するのも1つ。また、実際に話す機会があるのなら、直近の成功事例・失敗事例などを詳しく聞いてみましょう。売却を考えている不動産と共通する内容のものについて成功事例が多いのなら、今回の不動産売却を任せた場合の成果も期待できるはずです。

    そして、特に重視してほしいのが「直近の販売実績」です。

    というのも、不動産売却はリアルタイムの消費動向を把握できているかがポイント。ひと昔前の情報を前提にしてしまうと、まったく買い手がつかないということにもなりかねないからです。

    したがって、過去の販売実績が豊富で、しかも、直近で成績を伸ばしているような業者が見つかれば、信頼度はかなり高いと考えられます。

    不動産売却の業者選びのコツ7:媒介契約の種類をチェックする

    買取業者ではなく、仲介業者に依頼を考えているのなら、仲介契約(媒介契約)の種類にも注意が必要。なぜなら、業者ごとに媒介契約の詳細が異なり、状況次第では売り手側の販売範囲が大幅に制限されるリスクさえ生じかねないからです。

    実は、仲介業者に不動産売却を依頼する場合には、次の3種類のいずれかの契約を締結することになります。

    • 専属専任媒介契約:依頼した不動産業者だけに売却業務を任せる。
    • 専任媒介契約:1社にしか仲介業を依頼できないが、売主が個人的に買主を見つけるのは許されている。
    • 一般媒介契約:複数の不動産業者と同時に契約を締結できる。

    参照:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 – 国土交通省

    たとえば、専属専任媒介契約では1社にしか仲介を依頼できないので、購入希望者の範囲が物理的に狭くなってしまいます。その一方で、専属専任媒介契約を受けた業者は一生懸命当該不動産を売却するために営業を尽くしてくれるので、手厚いサポートを期待できるでしょう。

    また、一般媒介契約なら複数の不動産業者と契約できるので「買い手を広く募りやすい」というメリットがありますが、複数業者が競合する分、各社が率先しては不動産の営業に力を入れてくれないので、結局購入希望者が現れないということにもなりかねません。

    このように、どの契約類型で仲介契約(媒介契約)を結ぶかによって、不動産売却が成功するか失敗に終わるのかが変わってくる可能性があります。ご自身だけで判断するのは難しいでしょうから、実際に利用を検討している不動産業者の担当者の雰囲気や他の付帯サービスの内容などと合わせて総合的に判断しましょう。

    なお、媒介契約の各種類型ごとの特徴やメリット・デメリットについては以下のリンク先にて詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

    不動産売却の媒介契約の3つの種類はどれを選ぶべき?「専属」「専任」「一般」それぞれの特徴を徹底解説

    不動産売却の媒介契約の3つの種類はどれを選ぶべき?「専属」「専任」「一般」それぞれの特徴を徹底解説

    2021年7月30日

    不動産売却の業者選びのコツ8:複数の業者に査定依頼を出す

    不動産売却で満足できる業者選びで大切なのは、複数の業者に査定依頼を出して好条件の業者を選ぶことです。

    ここで重要なのが、机上査定と訪問査定の両者を複数の業者に依頼するということ。なぜなら、机上査定で高い価格を設定して集客を図った後、(本当なら高値で売れるのに)訪問査定でディスカウントを狙う業者も少なからず存在するからです。

    • 机上査定:現地調査なしで、不動産の客観的情報(立地・築年数・広さなど)や類似物件の市場価格から算出する。
    • 訪問査定:現地調査で物件の細かい情報をチェックしながら緻密な査定額を導く。

    机上査定はネットの一括査定サービスなどを利用すれば問題ありません。そして、訪問査定では、担当営業マンの接客態度や仕事ぶりを知るきっかけにもなります。

    複数の業者の対応などが一度に分かる良い機会なので、ぜひ複数の不動産業者に査定依頼を出してください。

    査定依頼を出すときには仲介手数料の確認も忘れずに

    複数の不動産業者に査定を依頼するときには、各業者に不動産売却を依頼したときの仲介手数料についても確認しておきましょう。なぜなら、業者ごとに仲介手数料の金額には違いがあるので、かならずしも「査定額が高いから依頼者側の利益が大きい」ということにはならないからです。

    不動産売却における仲介手数料とは、不動産業者の販売活動などに対して発生する費用のこと。不動産業者の利益になる部分です。

    不動産売却における仲介手数料には次のように売却価格区分に応じて上限が定められている(宅地建物取引業法第46条1項)ので、この枠内の仲介手数料かを確認したうえで業者選びにお役立てください。

    売却価格区分 仲介手数料の上限割合
    売買価格200万円以下の区分 売却額の5%以内
    売買価格200万円を超えて400万円以下の区分 売却額の4%以内
    売却価格400万円を超える区分 売却額の3%

    もっとも、仲介手数料を買主からしか取らない業者・仲介手数料以外にも広告費・交通費という名目で費用が発生する業者など、不動産業者ごとに料金体系はいろいろです。

    したがって、実際に不動産売却について契約を締結する前に、「どれだけの費用が最終的に発生するのか」「どのような費用体系で料金が計算されるのか」を明確にしておきましょう。

    洸太郎
    洸太郎

    仲介手数料は数十万円~数百万円になることもあるので、売主側としてはできるだけ負担を軽減したいと考えるのは当然です。もっとも、「仲介手数料が安い方が売主側のメリットが大きい」とも言い切れないのも事実。なぜなら、その分、業者の営業活動が杜撰になるリスクもあるからです。大切なのは、業者が提供してくれるサービス内容が費用に相応しているかという点。かならず業者選びの段階で各会社の費用・サービス内容を詳しく確認しておきましょう。

    不動産売却を成功させるカギは「信頼できる」業者を選ぶこと

    不動産投資などを普段から積極的に行っていない限り、不動産売却に慣れているという人はほとんどいません。何百万円、何千万円規模の売買ですから不安が生まれるのは当然です。

    だからこそ、不動産売却は信頼できる業者の力を借りるのが重要。大切な資産を満足のいく形で売却できるように、業者選びには慎重に取り組みましょう。

    そして、その際に重要なのが、「相性の良い不動産業者」を見つけること。今回紹介したいろいろなポイントを総合的に加味したうえで、ご自身の財産の行く末を委ねられる業者・営業担当者を見つけてください。

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ABOUTこの記事をかいた人

30代、フリーランスライター・翻訳家。マイホーム購入のタイミングで不動産に興味をもつ。現在は関西の山奥で田舎暮らしを満喫しながら、めぼしい中古物件をリサーチする毎日。不動産関連の知識を深めながら、国内外問わず良い物件との出会いを待ち望んでいます。