【空き家の5つの処分方法】いらなくなった空き家を放置するデメリットと売れない時の対処法も解説

【空き家の5つの処分方法】いらなくなった空き家を放置するデメリットと売れない時の対処法も解説

相続によって取得した親の持ち家、過去に購入した田舎の別荘など、使わなくなった空き家を所有している人は少なくないでしょう。

「とりあえず所有していれば損はない」という考え方は空き家には当てはまりません。なぜなら、預金・動産などの財産とは異なり、不動産は所有しているだけでお金がかかるものだからです。空き家だけを都合良く相続放棄することはできないので、取得した以上は処分方法を考えなければいけません。

そこで今回は、空き家を所有しつづけるとどのようなデメリット・リスクを負担することになるのか、また、空き家の処分方法について詳しく解説します。売却等の処分を検討するのなら、経年劣化によって価値が下落する前に着手するのがおすすめです。早期の処分を実現するために、ぜひ最後までご参考ください。

空き家の処分方法は大きく分けて5つある

空き家を処分するのなら、できるだけ早いタイミングで実行に移しましょう。なぜなら、検討をはじめるタイミングが早いほど幅広い選択肢のなかから売主にとって有利な方法を選択しやすいからです。

一般的に、空き家の処分方法として次の5つの方法が挙げられます。

  1. 売却する
  2. 無償で譲渡する
  3. 有効活用する
  4. 空き家専門業者に相談する
  5. 行政に相談する

それでは、各空き家の処分方法について具体的に見ていきましょう。

洸太郎
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「使わない空き家とはいえ価値のある不動産。できればゆっくりと処分方法を考えたい。」という考えは間違いではありません。しかし、不動産は年々価値が下落するもの。たとえば売却を希望したとしてもタイミングを逃すと希望売却額での成約が実現しませんし、そもそもまったく売れないということにもなりかねません。また、税金・維持費も負担になるでしょう。したがって、将来的にも使わないことが明確ならできるだけ早期に処分してしまうのが賢い選択だと考えられます。

空き家の処分方法1:売却する

1つ目の空き家の処分方法は”売却”です。現在所有している空き家を売却すれば、対価として受け取る売却益をそのまま利益とすることができます

もっとも、空き家を売却処分する際には、空き家の状況を考慮しなければいけません。そして、空き家の状態に応じて次の3つの売却方法が考えられます。

  1. 現状のまま売却する
  2. リフォームして売却する
  3. 更地にして売却する
  4. それぞれメリット・デメリットがあるので、詳しく確認してみましょう。

    空き家を現状のまま売却する

    空き家を現状のまま売却する方法は、そのままの状態でも買い手がつく可能性が高い場合に適している方法です。

    これを言い換えると、今の空き家の状況に市場価値が認められないようなケースでは、いつまでも空き家を処分できないということを意味します。

    したがって、空き家を現状のまま売却する方法のメリット・デメリットは次のようにまとめることができるでしょう。

    空き家を現状のまま売却するメリット
    ・物件に手を加える必要がない
    ・売却益がそのまま利益になる
    ・買い手が見つかればすぐにでも現金化できる
    空き家を現状のまま売却するデメリット
    ・空き家の物件条件が悪いと買い手が見つからない
    ・売り出し期間中は収益性がない
    ・売り出し期間が長期化すると経年劣化・コスト負担が発生する

    つまり、空き家をそのまま売却する場合のポイントになるのは、「今のままでも買い手がすぐに見つかるかどうか」という点です。

    そして、空き家を売却処分する際には不動産業者に依頼をするのが一般的なことから、「売却を実現できる不動産業者を見つけられるか」が売却処分の成功・失敗を左右することになります。

    したがって、仲介業者・買取業者のいずれに依頼するとしても、空き家をそのまま売却する際には慎重に不動産業者を選ぶようにしましょう。

    なお、信頼できる不動産業者の選び方については以下のリンク先にて詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

    不動産売却を成功させるための業者の選び方!信頼できる不動産会社に出会う8つの方法を紹介

    不動産売却を成功させるための業者の選び方!信頼できる不動産会社に出会う8つの方法を紹介

    2021年8月5日
    洸太郎
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    不動産業者は”買取業者・仲介業者”の2つに分類できます。業者自身が買主になるのが”買取業者“、第三者への売却を仲介するのが”仲介業者“です。買取業者に依頼をすればかならず空き家の売却は実現しますが、仲介業者に依頼をする場合によりも低価格になるのが一般的。「どれぐらいの売却益が欲しいのか」を基準に業者選びをするのもポイントです。

    空き家をリフォームして売却する

    空き家をリフォームするなど手を加えて売却する方法も考えられます。リフォーム後の売却の流れは先程紹介した通りですが、中通に乗せる前に売主側で修繕・リフォーム作業を行う点に違いがあります。

    これは、空き家をそのままの状態では売却できないケース・現状よりも高い市場価格で成約させたいケースに適した方法と言えるでしょう。なぜなら、リフォーム等によって物件の価値が高まるために、そのままの状態よりも高い価格での成約を期待できるからです。

    もっとも、リフォーム工事にも一定の費用・期間がかかるという点を見逃してはいけません。あまりにリフォームに力を入れてしまうと期間・コストの負担が重くなるのでご注意ください。

    したがって、空き家をリフォームして売却する場合のメリット・デメリットは次のように考えることができます。

    空き家をリフォームして売却するメリット
    ・古い物件・劣化が激しい物件でも魅力を高められる
    ・そのままでは買い手がつかない物件でも成約可能性が高まる
    ・そのままの状態よりも高い売却価格を得られる
    空き家をリフォームして売却するデメリット
    ・リフォームしたからといって成約が確約されるわけではない
    ・リフォーム費用を売価に全額反映できないリスクがある

    ここから分かるのは、「リフォームをすべきか否か、どの程度のリフォームを行うべきか」を正しく判断する必要があるということです。”売主側が希望する売却ラインをクリアするために必要なリフォーム工事の程度”を丁寧に見定めなければいけません。

    そして、リフォームの用意・程度は不動産売却の素人には判断が難しいのが現状です。

    したがって、リフォームの要否等を判断して適正な流れで買主を見つけてもらうために、市場ニーズを精緻に把握した不動産業者への依頼が不可欠だと考えられます。

    空き家を更地にして売却する

    空き家を更地にして売却する方法は、物件自体の劣化・損傷が激しいために修繕しても売り出すのが難しい場合に適していると考えられます。なぜなら、建物部分に価値がない・買い手がつかない可能性が高いケースでは、土地だけで売却した方が、土地活用の方法を自由に決定したいという買主を見つけやすいからです。

    もっとも、更地にして販売するということは、その分解体費用がかかるということ。売主側の負担で工事を行わなければいけないという点を忘れてはいけません。たとえば、空き家の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)にもよりますが、1坪あたり数万円~10万円程度の費用が必要なのが一般的です。

    したがって、土地の想定売却価格からトータルの収支を考慮して解体が適しているのかを検討しましょう。なお、解体業者のなかには無許可・無登録で事業を展開するものも存在します。建物の解体を依頼する際にも、業者選びにはご注意ください。

    これらの点を踏まえると、空き家を更地にして売却する場合のメリット・デメリットは次のように考えられます。

    空き家を更地にして売却するメリット
    ・新築戸建て物件購入希望者を募りやすい
    ・古い物件を所有したままのデメリット(維持費・近隣住民とのトラブルなど)を避けやすい
    空き家を更地にして売却するデメリット
    ・解体費用がかかる
    ・取り壊してしまうと後戻りできない
    ・建物がなくなるために固定資産税の優遇措置を受けられなくなる

    更地にして売却する場合と空き家をそのままの状態で処分する場合の大きな違いは、売却ターゲット層が大きく異なるという点です。つまり、空き家をそのままの状態で処分する場合には”中古戸建の購入希望者”を、更地にして販売する場合には”新築戸建の購入希望者”が対象になります。

    たとえば、比較的人気が高い立地条件なら、更地にして販売した方が古家付土地の状態よりも高値で早期に売却できるケースもあるでしょう。その一方で、立地条件に特筆すべきメリットが見当たらずに土地だけでは売却しにくいのなら、解体工事を施工するだけコスト倒れのリスクが高まります。

    そもそも、空き家を更地にしてしまうと、二度と物件が存在する状態には戻れません。解体工事の要否を判断するためにも、リアルタイムの市場動向に精通した不動産業者に相談することを強くおすすめします。

    洸太郎
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    その他、空き家を更地にする場合には、金銭的な価値以外も喪失する可能性も。たとえば、昔育った田舎の物件を相続したようなケースでは、家族が生活した場所を失うということを意味します。状況次第ですが、ご兄弟や親類など、法的な権利がなくても思い出を共有している人も少なくはないと思うので、その人たちの心情にも一定の配慮をすることを忘れないようにしてください。

    空き家の処分方法2:無償譲渡する

    2つ目の空き家の処分方法は”無償譲渡”です。第三者に無償で所有権を移転することによって空き家を手放すことができます。

    「不動産には価値があるのにどうしてわざわざ無料で引き渡さなければいけないの?」と疑問に思われる人も少なくはないでしょう。

    確かに、空き家とはいえ不動産。一定の資産価値があるのは事実です。しかし、不動産の資産価値とは、市場で売却できてはじめて金銭を獲得できるもの。つまり、立地条件の悪い田舎の空き家や損傷が激しい物件など、そもそも売りに出しても買い手がつかない場合には資産価値に相応するお金を一切手にできないということです。

    売却できない不動産は、所有しているだけで管理義務などの法的責任が発生します。したがって、第三者に無償譲渡すれば、「不動産所有者としての法的責任や管理コストを回避できる」という形で利益を得ることができると考えられるでしょう。

    空き家を無償譲渡するメリット
    ・空き家をめぐる法的責任・管理コストから解放される
    ・売却に比べて早期の成約が実現しやすい
    空き家を無償譲渡するデメリット
    ・売却益を得られない
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    無償譲渡とはいっても、不動産という資産価値のある財産を移転することになるので、登記手続きや贈与税・不動産取得税・登録免許税などの問題をクリアする必要があります。いい加減な取引をしてしまうと譲受人側とトラブルになるリスクがあるので、かならず専門家に相談しましょう。

    空き家の処分方法3:有効活用する

    3つ目の空き家の処分方法は”有効活用”です。不動産は”住む”だけが使用方法ではありません。たとえば、次の方法を実践すれば空き家を塩漬け状態にすることなく運用できるでしょう。

    賃貸物件に転用
    ・毎月の家賃収入が継続的な収入源になる
    ・借主が見つからないと収益があがらない(空室リスク)
    ・設備の管理費用(壁紙・雨漏り対策など)や修繕費がかかる
    駐車場として貸し出し
    ・毎月の駐車場代が所得になる
    ・税金を上回る収入がなければ赤字になる
    ゲストハウス・民泊・シェアハウスとして経営
    ・Airbnbなどの普及で顧客を獲得しやすい環境が整っている
    ・インバウンドが期待できる立地なら収益性も高い
    ・経営ノウハウや人件費が必要になる
    野立て太陽光発電施設を設置
    ・売電によって収益を得られる
    ・設置費用などに多額の投資が必要
    コンビニなどのフランチャイズ展開
    ・事業展開によって収益が期待できる
    ・経営ノウハウが必要

    以上のような形で空き家を有効活用するためには、空き家の処分・大がかりな修繕が必要になるケースがほとんどです。居住目的以外の別目的で土地活用を行うとしても、下準備のためのコスト投下を避けられません。

    加えて、毎年の固定資産税や有効活用に必要な諸経費を上回るだけの収益性が見込めなければ赤字になるだけなので、場合によっては空き家のまま所有を続けるよりも金銭的な負担が発生するケースもあります

    したがって、空き家の有効活用を行う際には、ある程度の事前知識やノウハウを習得してからご決断ください。

    空き家の処分方法4:空き家専門業者に相談する

    4つ目の空き家の処分方法は”空き家専門業者への相談”です。

    空き家専門業者とは、所有者が処分に困っている空き家について適切な方向性を決定してくれる業者のこと。業者自体が買主になって売買契約を締結してくれるもの、空き家の有効活用方法についてコンサルティングをしてくれる事業など、さまざまな形で事業を展開しています。

    空き家の処分方法について検討もつかないという場合には、これらの専門業者に一度相談してみるのがおすすめです。また、どの空き家専門業者が自分に合っているか分からないという人は、不動産一括査定サイトなども積極的に利用しましょう。

    洸太郎
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    特に相続で田舎の実家を取得した場合などでは、たとえば居宅内に遺された物品の片付けも行わなければいけません。解体処分・売却処分などのいずれの方法を選択するとしても必要な作業です。空き家専門業者のなかには、遺品整理の助けとなる買取査定や処分などもあわせて引き受けてくれる業者もあるので、「空き家の処分に関連する作業をまとめて済ませたい」という人はご参考ください。

    空き家の処分方法5:行政に相談する

    5つ目の空き家の処分方法は”行政への相談”です。

    実は、高齢化社会・都市部への人口一極集中の影響から、昨今空き家の増加が社会問題化しています。そこで、行政が次のような空き家処分のサポート体制を整えているのが実情です。

    1. 空き家バンク
    2. 補助金・助成金制度

    それでは、各自治体が提供しているサポート体制について詳しく見ていきましょう。

    洸太郎
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    「行政が空き家の所有権自体を引き受けてくれたら楽なのに」と思われるのも当然ですが、残念ながら行政が一般私人の財産である不動産を直接買い取ってくれることはありません。例外的に寄付として受け取ってくれる場合がありますが、防災目的に役立つなど利用目的が明確な場合だけです。行政は空き家処分の”サポート”をしてくれるだけだという点にご注意ください。

    空き家バンクで利用希望者とのマッチングを模索する

    空き家バンクとは、各自治体が主体となって空き家の処遇についてマッチングを行うサービスのことです。

    たとえば売買契約の仲介を行うこともありますし、借り手・貸し手のマッチングとして利用することも可能です。「空き家・空き地バンク総合情報ページ(国土交通省HP)」や、各自治体の空き家バンクHP(たとえば、東京都なら「東京都空き家情報サイト(東京都住宅政策本部HP)」、北海道なら「北海道空き家情報バンク(北海道建設部住宅局建設指導課HP)」など)などに掲載すれば、全国から空き家の引き受け手先を探せます。登録までの手続きの流れについても詳しく掲載されているので、ご希望の方はぜひご参照ください。

    空き家バンクを利用するメリット・デメリットは次の通りです。物件の状態次第では向き・不向きがあるので、確認しておきましょう。

    空き家バンクを利用するメリット
    ・掲載料無料で全国に向けて空き家情報を掲載できる
    ・不動産業者に依頼する場合と異なり仲介手数料が発生しない
    ・各自治体が提供する補助金制度との併用がしやすい
    空き家バンクを利用するデメリット
    ・不動産業者への依頼とは異なり当事者間で直接交渉する必要がある
    ・HPへの掲載の文句などを自分で考えなければいけない
    ・空き家バンクサービス自体の知名度が低い

    つまり、自分で自由に掲載して空き家の利用者を募ることができるというメリットがある反面、売主・貸主側で利用者への広告活動を積極的に行わなければいけないというデメリットを避けられないということです。

    不動産業者に依頼をすれば販促活動まで担当してくれますが、空き家バンクで仲介業務を担当するのは行政。不動産業者とは比較にならないほど”何もしてくれない”ということは覚えておきましょう。瑕疵担保責任などが発生するリスクもあるので、当事者間での慎重な交渉が必要です。

    したがって、空き家の処分先を自分で直接探し出すだけの余裕がある人は空き家バンクの利用が向いていますし、空き家処分に時間・労力などを割きたくないという人は空き家バンクの利用は向いていないと考えられます。まずは、空き家が所在する自治体の相談窓口までお問い合わせください。

    補助金・助成金制度を利用して軽い負担で空き家を処分する

    低コストで空き家を処分したいという人は行政が用意している補助金制度・助成金制度を選択肢としてご検討ください。

    自治体によって条件・助成内容は異なりますが、リフォーム費用・改修費用などに対して一定の融資をしてくれる場合があります。

    詳しくは空き家が所在する自治体までお問い合わせください。たとえば、次のような形の支援等を期待できるでしょう。

    老朽危険空家除却費用の助成制度(東京都杉並区)
    老朽化が激しい物件につき、150万円までを上限に解体除去工事費用の80%を助成。
    空き家リフォーム補助金(土岐市)
    空き家入居者が所定のリフォーム工事等に要した費用につき、5万円~100万円の範囲で助成。
    空き家リフォーム助成金(総社市)
    空き家のリフォーム工事につき30万円(平成30年7月豪雨の被災世帯については上限50万円)を助成。
    洸太郎
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    行政が空き家処分に対してお金を出してくれるのは、空き家対策・人口確保につながるから。空き家をなくして人が住むようになれば、街の活性化・税収アップというポジティブな効果を期待できます。利用者の経済的な負担が減るだけではなく、自治体側のニーズにも即した制度になっているので、空き家を処分する際にはかならずこれらの公的制度の有無を確認しましょう。

    空き家を処分しないままだと4つのデメリットが生じる

    空き家はできればすみやかに処分することをおすすめします。なぜなら、空き家を所有しているだけで次の4つのデメリットが発生するからです。

    1. 所有しているだけで費用が発生する
    2. 空き家所有者としての法的責任が発生する
    3. 空き家の処分が遅れるほど将来的な負担が重くなる
    4. 空き家の処分が遅れると税制上の不利益を被る

    それでは、各デメリットについて見ていきましょう。

    使っていない不動産でも所有するだけで費用が発生する

    不動産である空き家は所有しているだけで費用が発生するので、所有者に経済的な負担を強いることになります。いわば、「空き家=金食い虫」とも言えるでしょう。

    たとえば、空き家を処分せずに所有しつづけるだけで、次のコストがかかります。

    • 固定資産税・都市計画税
    • 光熱費(水道代・ガス代・電気代)の基本料金
    • 火災保険・地震保険など
    • メンテナンス費用(外装や配管等の修繕費・草むしり代・庭の剪定費用・除雪費用など)
    • 維持費(マンションの管理費・修繕積立金・町内会費など)

    所有している空き家の形状・状態にもよりますが、これらの費用を総計すると年間数十万円以上の費用がかかることになります。特に、不動産は人が使わないままでは想像以上に速いスピードで傷むものです。年々修繕費の負担は重くなる一方です。

    したがって、経済的な負担を回避したいのなら、できるだけ早期に空き家を処分するようにしましょう。

    空き家所有者としての法的責任が発生する

    空き家を所有しつづけると、それに伴う法的責任が発生する点に注意が必要です。

    たとえば、庭の剪定を行わない・不法投棄の温床になるなどして害虫・悪臭などの損害を近隣住民に発生させてしまうと民事上の損害賠償責任を負担するおそれがあります。また、万が一倒壊してしまった場合に被害が発生した場合も同様です。さらに、行政代執行によって発生した費用についても支払い義務が発生します。

    そもそも、空き家を相続放棄したとしても管理責任から逃れることはできません(民法第940条)。なぜなら、空き家の管理処分権者が明確になるまでは適正な状態で引き渡せるような状態を保つ義務が課されているからです。

    したがって、空き家を所有している以上は常に何かあったときの法的リスクを抱えることになるので、リスク回避のために空き家を早期に処分しましょう。

    空き家の処分が遅れるほど将来の負担が重くなる

    早期に空き家の処分をするのはあなたのためだけではなく、あなたの子ども世代のためにもなります。なぜなら、このまま空き家を処分しないままの状態がつづくと子ども世代が引き継ぐだけでも相続税の負担が発生しますし、やがては子ども世代が今のあなたと同じように空き家の処分方法に頭を悩ませることになるからです。

    さらに、あなたの子ども世代が空き家を相続する頃には、今よりも空き家の資産価値は下落し、物件の劣化・損傷具合も深刻になっているでしょう。つまり、現状よりも限られた選択肢からしか処分方法を選べず、かつ、重いコスト負担等を強いられることになります。

    したがって、ご自身の”終活”の一環として子ども世代に負の遺産を遺さないためにも、空き家から発生するデメリットを最小化できる今の段階で適切な形で処分してしまいましょう。

    空き家の処分が遅れると税制上の不利益を被る

    空き家の処分が遅れると税制上の不利益を被るリスクが高まります。特に問題となるのが次の2つの場面です。

    1. 3000万円の特別控除枠を利用できなくなる
    2. 固定資産税が6倍になるリスクがある

    それでは、各税制上の不利益についてそれぞれ見ていきましょう。

    空き家の処分が遅れると3000万円の特別控除制度の適用外になる

    不動産を売却によって処分する場合、売却によって取得した代金のうち3000万円までの売却益に対して課される譲渡所得税は特別控除の対象となり税制上の優遇を受けられます。

    もっとも、空き家を相続によって取得した場合に3000万円の特別控除制度を利用するためには、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件です。つまり、空き家を相続してからのんびりしているうちに3年が経過すると特別控除の適用除外になるので、せっかくその後成約した場合でも課税額が跳ね上がってしまいます。

    一般的に、不動産を売却するときには税制上のコスト面も考慮して売却条件が定められるのが一般的です。つまり、3000万円の特別控除を受けられないとなると、その分の利益を得るために希望売り出し価格を上げざるを得なくなりますし、そうなると買い手がつきにくくなるという悪循環におちいってしまうでしょう。

    したがって、空き家の売却処分を有利に進めるために、できるだけ早期の処分が不可欠だと考えられます。

    参照 : No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(国税庁HP)

    特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる

    空き家の処分方法で頭を悩ませている人が特に注意しなければいけないのが固定資産税・都市計画税にかんするルール。というのも、現在所有している空き家が空家等対策の推進に関する特別措置法上の「特定空き家」に該当すると判断されると、固定資産税の減額措置の対象から外れることになるからです。

    そもそも、空き家でも建物が建っている敷地部分については200㎡以内なら固定資産税が1/6に減額されていました(200㎡を超える部分については1/3減額)。

    しかし、近年空き家をめぐるトラブルが増加しているという社会情勢を踏まえて、2015年5月26日に空き家の運用適正化を図るために”空家等対策の推進に関する特別措置法“が施行されました。空き家の積極利用を促進すること、空き家をめぐるトラブルを回避することが目的です。

    その結果、同法において定める「特定空き家」に該当するものについては、固定資産税の減額措置の対象外という運用がとられることになっています。つまり、固定資産税の減免措置を受けたいのなら、「特定空き家」に指定される前に適切に管理運用することが求められるというわけです。

    特定空き家とは、倒壊リスクや管理衛生上の問題がある空き家として国土交通省が指定する物件のことです。「倒壊等の保安上の問題」「衛生上の有害リスクの有無」「管理不足が原因で景観を損ねているかどうか」「周辺環境のために放置が適切か否か」という項目が総合考慮されて該当性が判断されます。したがって、管理を怠るだけでも特定空き家に指定されるリスクがあるということを覚えておきましょう。

    たとえば、土地評価額2000万円の土地200㎡に課される固定資産税は次の通りです。

    固定資産税の減免措置あり
    2000万円 × 1/6 × 0.014(税率)= 46,667円
    固定資産税の減免措置なし
    2000万円 × 0.014(税率)= 280,000円

    このように、固定資産税の減免措置を受けられるか否かによって毎年の税負担が大きく異なることになります。経済的な負担をできるだけ軽減するためにも、空き家は適切に管理をする、特定空き家に指定される前に処分を決めてしまうのがおすすめです。

    参照 : 「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)(国土交通省HP)

    空き家の処分はできるだけ早期に!使わないまま残すメリットはほとんどない

    「不動産だから価値がある」という考え方に縛られてはいけません。今回ご紹介したように、空き家は所有しているだけでデメリット・コストが発生するものなので、将来的に使う予定がないのなら今すぐにでも手放すべきです。

    もっとも、空き家の処分方法について何が適切かは物件の状態・立地条件・価値などを総合的に考慮して決定しなければいけないもの。素人が安易に判断できるものではありません。

    したがって、空き家の処分に困ったときには、専門業者や行政までお問い合わせください。できるだけ価値を最大化できる方策を示してくれるでしょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

30代、フリーランスライター・翻訳家。マイホーム購入のタイミングで不動産に興味をもつ。現在は関西の山奥で田舎暮らしを満喫しながら、めぼしい中古物件をリサーチする毎日。不動産関連の知識を深めながら、国内外問わず良い物件との出会いを待ち望んでいます。