【全国対応】訳あり物件（事故物件）を高く売却したい人におすすめの不動産買取業者15選

土地でもマンションでも戸建でも、誰かが住み続けている限り、何かしらの問題が起きるものです。一般的にそういった物件を訳あり物件と言います。

訳あり物件の定義は明確には決まっていませんが、当記事では以下のようなものを訳あり物件と定義して進めていきます。

事故物件

当該物件内、もしくは周辺で自殺や孤独死、殺人があった物件。一般的には事故物件と呼ぶが、心理的瑕疵物件と呼ばれる事もある。

瑕疵物件

シロアリ被害や雨漏りがあるなど、物件そのものに瑕疵が存在する物件。物理的瑕疵物件、環境的瑕疵物件と呼ばれる事が多い。

共有持分

ひとつの不動産を複数人の共有名義で所持しているもの。居住はしていないが、所有権のみを持っている状態でも、その権利は売却する事が出来る。

再建築不可物件

建て替えや大規模リフォームをする事の出来ない不動産。接道が2m未満、もしくは建築基準法上の道路に面していない物件を指す。

欠陥住宅

住宅として重要な性能を欠いたもの。傾いている建物やヒビの入っている建物、建築基準法を満たしていないもの。

上記のような扱いが難しい訳あり物件は、普通の不動産業者に査定依頼を出しても値付けが難しく、買取や仲介をお断りされてしまう事も多々あります。ここでは、そんな訳あり物件を専門的に扱っている不動産買取業者を紹介していますので、是非とも参考にしてください。

訳あり物件を売却する前に知っておくべき事

おすすめの買取業者を紹介する前に、訳あり物件を売却する前に知っておいて欲しい事をお伝えします。

訳あり物件の不動産価値を見極めるのは非常に難しい

この記事を見ている人はおそらく、それなりに問題のある物件を所有していて、その売却先を検討している状況ではないかと思います。そんな皆さんは「訳あり物件だからそんなに高く売れないのではないか」と考えていませんか？

もちろん、どんな問題が起きている物件なのかにもよりますが、訳あり物件全てが著しく相場価格よりも低く取引されるという訳ではないんです。

自殺・孤独死レベルではもうほとんど価格は落ちない

訳あり物件で真っ先に思い浮かぶのは「自殺・孤独死が起きてしまった物件」ではないでしょうか。このような物件を所有している人からすると、「相場よりも5~6割低く取引されるんじゃないか」と心配してしまう気持ちも分かります。

結論を言ってしまうと、「自殺・孤独死が起きたレベルの物件であれば、ほとんど価格は落ちません」。もちろん、全くの相場通りで取引される事もないのですが、最近の取引履歴を見る限り相場の7~8割で取引される事が多いです。

まず、今の日本では年間に130万人ほどがお亡くなりになります。直近で言うと、2019年の年間死亡者数は138万1093人です。
参考データ：令和元年（2019）人口動態統計（確定数）の結果の概要 – 厚生労働省

これだけ多くの人が亡くなっている訳ですから、今建物が建っている土地の敷地内で今までで一人も亡くなっていない土地を探すのは困難なレベルです。戦争だってあったわけですし。

「建物が建て替えられていれば住んでも良いけど・・・」という人が多いのも分かりますが、それ以上に「人が亡くなった物件に住むのは全く気にならない」という人も非常に多いんです。誰かが亡くなってしまった事故物件では、近隣相場家賃の1~2割引きくらいで募集されているんですが、これくらい安くなっていればすぐに埋まってしまう事がほとんどです。

殺人事件の場合、事件の凄惨性や残虐性によって借り手や買い手が見つかりにくい場合ももちろんあるのですが、ここ最近話題性の大きかった殺人事件、「座間九遺体連続殺人事件」で逮捕された犯人が住んでいたアパートの一室ですら、家賃を下げた事によりすぐに入居者が見つかっています。

参考記事：驚愕！座間市９人連続殺人の「事故物件」に住む男 – ライブドアニュース

上記の事から、事故物件だからと言って過剰に相場よりも低く買われてしまうという心配はしなくても良いのではないか？というのが実情です。

凄惨な殺人事件が起きたまさに現場に住む事が出来るというのは、僕個人としては信じられない気持ちではありますが、やはり家賃が安かったり、相場よりも低く戸建が買えるのであれば住めるという人も多いんですよね。

権利関係が複雑な訳あり物件は相場よりもかなり下がる場合も

一方で、権利関係が複雑な訳あり物件の場合、相場よりも価値がかなり下がる場合も多いです。

【共有持分】

あくまで権利を所有しているだけなので、その権利を所有しても当該物件に住む事が出来る訳ではない。相場の3~4割程度。

【再建築不可物件】

大規模なリフォームや建て替えが出来ない為、自然災害などが起きた場合に大きなリスクがある。相場の5~6割程度。

【底地】

借地権者がそこを離れない限り、その土地を自由に活用する事が出来ない。相続時に大きな相続税が掛かってしまう可能性もある為、所有しているだけでリスクあり。相場の4割程度。

あくまで一例ですが、上記のような権利関係が複雑な不動産は、所有しているだけでもリスクがあるものも多いので、買取業者もかなり慎重になります。ご自身で調べた相場価格よりも遥かに低い査定結果が返ってくる事もありますが、様々なリスク状況を加味してその結果になっている可能性もあるので、まずは慎重に複数社に見積もりを出してみる事をおすすめします。

訳あり物件を扱う買取業者の選び方

訳あり物件を高く売却したい時、どうやって買取業者を選ぶべきでしょうか？なんの問題のないマンションや戸建ですら、売却活動は人生で何度も起きるイベントではない為、買取業者の選び方なんて知ってる人の方が稀でしょう。

ここでは、売却した後に後悔しない為に、買取業者の選び方を解説しておきます。

訳あり物件を専門的に扱っているか確認する

不動産の適正な価値は算出するのが難しく、当該物件の周辺の土地やマンションが過去にどれくらいの値段で取引されたかどうかで値段を決めます。

しかし、訳あり物件の問題は様々で、全く同じ状況の起きた物件というのはほぼ存在しないと言っても過言ではありません。つまり、値段を付けるのが非常に難しい物件なんです。

その為、そもそも訳あり物件は扱わないという不動産業者も多いですし、購入するとしても絶対に損しない最低レベルの査定金額を提示してくる業者も非常に多いです。

ここ最近では、訳あり物件を専門的に扱っている業者が増えてきていますが、そういった業者は「自社にある程度の解決事例」がストックされています。「こういう状況の時は大体相場の何割低く市場に出せばすぐに売れる」など。そういった見極めが出来る業者でなければ、適切な不動産の価値を算出する事が出来ない為、最低限公式サイトやサービスサイトで「訳あり物件」を扱っているどうかの確認が必要です。

買取実績を公開しているか確認する

前述した通り、扱いの難しい訳あり物件。しかし、競合が少なく上手に見極められれば利幅も大きい為、積極的に訳あり物件を買い取る業者が増えてきているのも事実です。

ここ最近になって、訳あり物件の買取にチャレンジしてみようと思い立った業者もあるはずですので、まずはその業者がどんな訳あり物件を買い取ってきたのか？ここが公開されているかどうかで、しっかり実績のある会社がどうかを見極める事は出来るでしょう。

WEB上で公開されている口コミ・評判を確認する

訳あり物件を買取後にバリューアップする為には、案件内容にもよりますが、色々な施策が取られます。

案件によってどういう事をするか？という例を挙げましょう。

【共有持分の場合】

他の所有者への買取交渉。交渉が決裂した場合は共有物分割請求訴訟など。

【再建築不可物件の場合】

小規模なリフォーム。または近隣地を買い取り、当該物件を再建可能物件に仕上げるなど。

【自殺・殺人が起きた物件の場合】

綺麗な物件を建て直したり、駐車場や倉庫の建設など。

買い取った物件を業者がどのように活用しようが自由ではありますが、交渉が必要になる物件の場合、交渉の仕方はもちろん会社によって様々ですが、強引に交渉を進める会社も全くないとは言えません。

今ではネット上で軽く検索するだけで、不動産業者の悪評をすぐに見つける事は出来るようになっている為、査定を出す前に「その不動産買取業者は信頼に値する会社なのか？」という事を調べておく必要はあるでしょう。

法令順守をしている会社か見極める簡単な方法としては、会社公式HP上で「個人情報保護方針」「プライバシーポリシー」が明記されているかなどを判断材料にするのは良いでしょう。

この記事内で紹介している不動産業者は口コミや公式サイトを確認した上で、信頼出来ると判断した会社のみを掲載しています。

複数の買取業者に依頼を出す

不動産を高く売却する方法として一般的になりつつありますが、基本は複数の買取業者に査定依頼を出しましょう。（いわゆる相見積もりですね）

ただ、「不動産一括査定」を利用したところで、訳あり物件を専門的に扱える業者はほとんどいない為、査定拒否される事も多々あります。自分なり訳あり物件を専門的に扱っている業者をピックアップし、電話やメールで複数社に査定依頼を出しましょう。

最終的に担当者次第

不動産売却の全てに言えてしまう事ですが、最終的には担当してくれる人次第です。

もちろん、訳あり物件を専門的に扱っている業者かどうかは確認すべきですが、

• 誠実に対応してくれる人物か？
• 不動産、特に共有持分の知識が豊富にあるか？
• 売却する側にとってメリットの事ばかりを言っていないか？デメリットもしっかり伝えてくれるか？

上記を満たす担当者に出会えるかどうかが最も大事です。

不動産の売買に限らずですが、結局売り手と買い手は利益相反する立場にあります。売り手は出来る限り高く売りたいし、買い手は出来る限り安く買いたいんです。その中で、お互いに納得いく形で誠実に対応してくれる担当者に会えるかどうかが最も大事なことでしょう。

査定価格の出し方は会社基準に準ずるものですので、もしも、「査定価格には納得がいくのだが、担当者には不信感が・・・」という場合はすぐに他の担当者に変えてもらう、もしくは他の会社の査定を出してみるのを繰り返しても良いでしょう。

訳あり物件（事故物件）を売却したい方におすすめの不動産買取業者15選

さて、ここからは訳あり物件を専門的に取り扱っている不動産買取業者を、全国対応も含め都道府県別にご紹介致します。

訳あり物件専門とは言え、業者によって得意・不得意な案件があります。ここでは紹介している買取業者が何を得意としているのか？を記しているので、ご自身の所有不動産の場所や状況に合わせて買取業者を見つけてください。

１：【全国対応】株式会社AlbaLink（アルバリンク）

全国どこからでも訳あり物件を買い取るサービスサイト「訳アリ不動産買取PRO」を運営している株式会社AlbaLink。「訳あり物件の買取事業」を中軸に事業を展開している不動産会社です。

訳あり物件であれば何でも価格を付けてくれる上、査定スピードも非常に速い点が特徴的です。他社の査定価格を聞いた上で査定結果に加味してくれますので、訳あり物件を素早く高く売りたい人におすすめしたい買取業者です。

２：【全国対応】株式会社クランピーリアルエステート

訳あり物件専門買取サービスサイト「不動産スピード買取窓口」を運営している株式会社クランピーリアルエステート。サイト上で「どんな不動産でも買い取ります！」と強気な発言をしている通り、どんな訳あり物件でも高額査定を行っている会社です。

この会社の特徴として、弁護士や税理士など、士業を中心とした顧客を対象にコンサルティングを行う事業を関連会社で持っている為、権利関係が複雑な物件でも素早く対応する事が出来ます。

３：【全国対応】株式会社ランドメイト

「お住まい買取隊」というサービスサイトを運営している株式会社ランドメイト。1989年創業というかなり歴史の長い会社です。

一般的な訳あり物件はもちろんの事、競売・任意売却物件の相談も受け付けています。スピーディーな現金化をウリにしているので、決済までをとにかく早くしてほしいという方は選択肢のひとつとして持っておくと良いでしょう。

４：【全国対応】株式会社フレキシブル

「即日で回答、10億円までは翌日決済」という強烈なコピーを押し出す株式会社フレキシブル。コピーにある通りで、大口の案件でも対応可能です。全国対応でかなりの資金力があるので、ほぼ全ての訳あり物件に対応可能です。

物件にもよりますが、基本は転売するのではなく自社運用で所有する為、査定金額に納得がいかない場合は交渉の余地が十分にあるのではないかと思います。

５：【全国対応】株式会社NSリアルエステート

株式会社NSリアルエステートはただの不動産業者ではなく、「不動産コンサルティング企業」という点で他の業者とは違います。

法的瑕疵物件仕入れセミナーというものを頻繁に行っており、そのセミナー参加者である個人投資家や不動産業者にコンサルティング契約を結び、そこに仕入れた訳あり物件を紹介しています。

これは、売却する側としては大きなメリットで、NSリアルエステート一社に売却査定を出す事で、複数社の中から一番高く買い取れる会社の査定額が返ってくる為、一括査定サイトに出したのと同じような効果を得る事が出来ます。

６：【全国対応】MEC株式会社

「事故物件買取センター」というサービスサイトを運営しているMEC株式会社。日本全国どこの訳あり物件でも買取可能です。

MEC株式会社では「特殊清掃」「遺品整理」「生前整理」がパックになったトータルサービスがオプションとして用意されている為、誰かが亡くなってしまってすぐの状態から売却までの見積もりを出してくれます。即現金化も可能なので、資金計画が非常に立てやすいのも大きなメリットでしょう。

７：【関東】ハッピープランニング株式会社

「お困り不動産解決本舗」というサービスサイトを運営しているハッピープランニング株式会社。公式サイトにある通り、多数のメディアでの掲載実績があります。

ただ訳あり物件を買い取るだけでなく、その後の遺品整理や特殊清掃、リフォームを合わせて依頼する事が可能で、身内が亡くなってしまった物件でも現状のまま安心して任せられるのは大きなメリットです。

８：【関東】株式会社あすか地所

「どんな建物・土地でも買い取ります！」と公式サイト上で明記している通り、基本的には全ての訳あり物件の買取が可能です。

しかし、株式会社あすか地所の凄い所はそこではありません。その下に書かれている「12時間以内に無料査定致します」という部分。記事を執筆する為に数多くの買取業者を調査しましたが、執筆時点では査定結果が出るスピードはおそらく最も速いのではないかと思われます。不動産の査定は権利関係の調査や謄本・登記簿の取得、路線価の調査など、色々な視点から見る必要がある為、このスピードはかなり凄いのではないでしょうか。

もちろん、査定金額が納得いくものかどうかは出してみないと分かりませんが、査定結果が出るスピードがこれほど速いのであれば、他の業者と相見積もりを出す上で選択肢に入れない理由がありません。とにかくすぐに物件を処分したい人におすすめの業者です。

９：【神奈川】株式会社ホームスタッフ

「不動産買取MAX」というサービスサイトを運営している株式会社ホームスタッフ。

ホームスタッフが特徴的なのは、直接の買取事業もあるのですが、「買取エージェント」となり、売りたい物件を一番高く買い取ってくれる業者を探してくれます。仲介ではなく、あくまで買取業者を紹介してくれるだけなので、仲介手数料はかかりません。仕組みとしては、買取業者にお客さんを紹介する事で、紹介手数料を業者側から得てるのではないかと思います。

売り手側からしたら、ホームスタッフ一社に問い合わせる事で、一番高額買取出来る業者が見つかるところは大きなメリットでしょう。

１０：【神奈川】株式会社ティー･エム･プランニング

東京、神奈川を中心に「訳あり物件買取センター」というサービスを展開している「株式会社ティー･エム･プランニング」。

公式サイト上には「弁護士やメガバンク、上場企業からも頼られる買取力で、売却をお断りする事はゼロ」と強気の言葉が。状況にもよりますが、どこの不動産業者に持って行っても買取を拒否されてしまう物件をお持ちの人の最後の砦になり得る買取業者です。

１１：【関東】株式会社ライフパートナー

訳あり物件の中でも権利関係が複雑なものではなく、心理的瑕疵物件を中心に扱っている「株式会社ライフパートナー」。

自社で買い取った後は綺麗にリフォームして再販するか、戸建の場合は解体工事を行い、更地にして転売が主な流れ。特殊清掃や遺品整理、不用品処分もサービスとして展開しているので、何年も放置されている空き家でも問題なく売却する事が可能です。

１２：【関東】アウトレット不動産株式会社

とても分かりやすい会社名の「アウトレット不動産株式会社」。数多くのメディアに露出している知名度高めの訳あり物件専門買取業者。

訳あり物件をただ買い取るだけでなく、空き家・空地の有効活用をしたい人向けの無料相談も行っており、相続後に処分するかどうか悩んでいる人にとってもおすすめの業者です。

１３：【愛知】株式会社TMSコーポレーション

「名古屋・愛知県の不動産を買収・売却するスペシャリストです。」と謳っている通りの会社で間違いないでしょう。

不動産を売る時に大事なのは「自分の持ってる不動産のエリア（地域）を良く理解している不動産会社に依頼する事」です。何故ならそのエリアでどういう物件に人気が集まり、そこに住んでいる人達の性格や資産状況などもある程度理解出来ているので、より正確な不動産価値を導きだす事が出来るからです。

訳あり物件の特性上、各地域に専門的に扱っている業者がいるとは限りませんが、名古屋・愛知県の訳あり物件を手放したい人は真っ先に問い合わせて良い会社でしょう。

１４：【関西】株式会社あきんど

いかにも大阪という感じの会社名「株式会社あきんど」。公式サイトTOPには「（事故物件・訳あり物件）全国取り扱い案件トップクラス」と書かれていますが、サイト情報を信じる限り、実際年間160件超の実績があるようです。

相談内容やお客様の声を写真付きで詳細を掲載しているので、実際に案件をこなしているのは間違いないはず。どんな物件でも買取可能なので、関西物件売却先の選択肢のひとつにはなるでしょう。

１５：【関西】株式会社ジャパンケルモ

関西圏にて実績豊富な株式会社ジャパンケルモ。10億円までは自社資金で買い取ると公言している為、相談時に情報が外に漏れる危険性を回避出来ます。どういう事かというと、自社買い出来る資金力がない会社は銀行融資を受けて物件を買い取る為、その時点でいくつかの銀行に融資打診をしなければならず、情報が外に漏れてしまう可能性があるんです。

歴史も長い会社ですので、複雑な訳あり物件を速やかに売りたい場合は選択肢のひとつとして検討してください。

訳あり物件をすぐに手放したいなら買取業者へ

今回は様々な問題の生じている「訳あり物件」を専門的に扱う不動産買取業者をまとめました。

所有しているご自身が「訳あり物件」と自覚している時点で、高く売却するのは難しいはず。早めに処分したい訳あり物件を高く売却するために、当記事を参考に買取業者に査定依頼を出してみてください。